Dự án đất nền quanh đường vành đai Hà Nội: Giá sụt giảm mạnh

Nhiều dự án BĐS ngủ đông

Tuyến đường Vành đai 3,5 đã được TP. Hà Nội xây dựng gần 1 thập kỷ, song, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thể khớp nối toàn tuyến. Tuy nhiên, ngay từ khi tuyến đường này được cắm mốc, đã có hàng chục dự án BĐS lớn khoanh đất như dự án khu đô thị (KĐT) Nam An Khánh; Hado Charm Villa (huyện Hoài Đức); KĐT Phú Lương, Hưng Thịnh (Hà Đông); KĐT Pháp Vân - Tứ Hiệp (Hoàng Mai)... Nhiều năm nay, trong các cơn sốt nóng của thị trường BĐS, giá các dự án này được giới đầu cơ đẩy sóng.

Theo ghi nhận của phóng viên, thời điểm 2021, nhiều KĐT quanh đường Vành đai 3,5 đã tăng mạnh với mức tăng 30% chỉ trong một thời gian ngắn. Nguyên nhân là do TP. Hà Nội tiếp tục hoàn thiện nhiều tuyến đường trên toàn tuyến. Đơn cử, dự án An Lạc Green Symphony giá bán đẩy nhanh từ mức 50 - 60 triệu đồng/m2 lên mức 134 triệu/m2. Dự án KĐT Vườn Cam (Hoài Đức) có giá thấp nhất, dao động từ 68m - 78 triệu/m2.

Ông Nguyễn Hải Triều - Giám đốc sàn HT Land, Hoài Đức cho biết, khi có thông tin đường Vành đai 3.5 sắp hoàn thành, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua đất quanh khu vực này nên giá đất nền, biệt thự tăng mạnh. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc triển khai tuyến rất chậm. Cộng thêm yếu tố về thị trường khiến cho dự án giảm giá sâu. Hiện tại, dự án Vườn Cam giảm xuống mức 50 - 55 triệu đồng/m2; dự án Hado Charm Villa chỉ còn xấp xỉ 50 triệu đồng/m2; dự án Nam An Khánh giá bán xấp xỉ 45 triệu đồng/m2 nhưng không có giao dịch.

“Cách đây 8 năm, giới đầu tư BĐS đã chứng kiến đợt “ngủ đông" kéo dài 5 năm của các dự án quanh đường Vành đai 3,5. Chu kỳ tăng giá trở lại diễn ra trong quãng từ năm 2020 - 2022. Hiện tại, thị trường BĐS suy thoái, kéo theo các KĐT này tiếp tục đóng băng không biết đến bao giờ mới khởi sắc trở lại” - ông Triều nhấn mạnh.

Nhiều năm nay, câu chuyện các nhà đầu tư nhanh nhạy đón sóng từ chính sách hạ tầng đã trúng đậm là có thực. Song, thời điểm này, nhiều dự án hạ tầng từ khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư bị om vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

Đầu tư bám quy hoạch đường Vành đai 4 - nên cẩn trọng

TP. Hà Nội đang “chạy đua” giải phóng mặt bằng đường Vành đai 4 với kỳ vọng mang lại những lợi ích kinh tế - xã hội và là động lực thúc đẩy phát triển, trong đó có việc tạo lập quỹ đất hai ven đường để phát triển kinh tế Thủ đô. Giới đầu tư BĐS kỳ vọng sẽ có thêm nhiều KĐT mới được xây dựng lên. Song thực tế, vị trí tuyến đường Vành đai 4 khá xa so với khu trung tâm, vì vậy rất khó tạo sức hút người dân.

Theo các nhân viên môi giới nhà đất huyện Hoài Đức, đường Vành đai 3,5 sau gần 1 thập kỷ còn chưa khớp nối thì việc kỳ vọng đường Vành đai 4 thông tuyến và các dự án KĐT hai bên đường phát triển là câu chuyện khá xa. Chưa kể trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường BĐS còn tiếp tục kéo dài.

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, cách đây 1 năm, sau khi nắm bắt được thông tin đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng gom hàng tại một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, rồi đẩy giá BĐS tại đây lên cao khiến giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Do đó, để nói về dư địa tăng giá thì những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao. Với những BĐS ven tuyến đường Vành đai 4 giá đã tăng cao, gần sát so với mức giá BĐS cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.

“Giá đất nền dọc trục Vành đai 4 sẽ còn hạ nếu thị trường tiếp tục khó khăn như hiện nay. Lãi suất tăng, kinh tế khó khăn khiến người mua lo ngại về rủi ro xảy ra trong tương lai. Mặc dù, nhà đầu tư tin rằng, đường Vành đai 4 sẽ sớm khởi công và đẩy nhanh tiến độ nhưng với những ai đang vay ngân hàng đầu tư, họ cũng khó chờ đợi theo năm. Họ buộc phải cắt lỗ” - ông Cường phân tích.

Thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến làn sóng đầu cơ, thổi giá theo quy hoạch. Theo đó, giá đất liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng ảo so với giá trị thực. Điều này đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường BĐS. Do vậy, các nhà đầu tư cần nhìn nhận rõ: Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng, thực sự đem lại giá trị lớn cho BĐS lân cận, tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính “dài hơi”, vì vậy, câu chuyện đầu tư khả năng sẽ phù hợp hơn với những người có nguồn tiền nhàn rỗi.