Dự án chung cư nội đô Hà Nội chạm ngưỡng đỉnh

Chung cư cao cấp trở thành hàng hiếm

Bước vào thời điểm cuối năm, nguồn cung căn hộ mới của thị trường Hà Nội được bổ sung thêm một số dự án mới. Tuy nhiên, lượng hàng mới này đều có giá chào bán cao so với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Nằm trên trục đường Láng Hạ (quận Đống Đa, Hà Nội), dự án chung cư Green Diamond được chào bán với mức giá từ 75 triệu đồng/m2 trở lên; dự án chung cư của tập đoàn BRG mở bán với mức giá hơn 100 triệu đồng/m2. Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư The Zei có giá từ 65 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ phía Đông Hà Nội đang đón thêm một dự án căn hộ mới là Khai Sơn có mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Phía Tây Hà Nội, cụ thể là quận Hà Đông, cũng sắp đón một dự án hoàn toàn mới là The Charm An Hưng có mức giá trên 40 triệu đồng/m2…

Với mặt bằng giá mới này, giá bán chung cư Hà Nội đã tiến sát mức giá tại TP.HCM (thành phố có mức giá chung cư cao nhất cả nước). Nguyên nhân chính là do 3 năm vừa qua, Hà Nội không phê duyệt dự án mới dẫn đến nguồn cung thiếu trầm trọng. Thêm nữa, việc xây dựng chung cư bị giới hạn chiều cao, mật độ, chức năng nhà ở và văn phòng, thay vào đó là chủ trương tăng cường các dự án không gian công cộng, dịch vụ, tiện ích,… vì vậy, các khu vực này khá khan hiếm nguồn cung căn hộ cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường vẫn mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung khi nguồn cung chung cư cao cấp vẫn chiếm chủ yếu (62% nguồn hàng trên thị trường). Trong khi đó, sản phẩm căn hộ bình dân chỉ đạt có 4,7% tổng lượng cung và nằm ở rất xa khu trung tâm. Điều này dẫn đến tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Trong giai đoạn tới đây, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới tại nội đô sẽ vẫn tiếp diễn. Do đó, giới đầu tư và người mua nhà hiện nay đang trong tình trạng "bắc nước chờ gạo", chỉ đợi nguồn hàng mới tung ra là "xuống tiền". Bước đầu năm 2023, nếu không giải quyết được 2 vấn đề là nguồn cung và tín dụng, thị trường sẽ vẫn tiếp tục gặp khó khăn” - ông Đính nhấn mạnh.

Thị trường BĐS diễn biến đi ngang

Thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều “điểm nghẽn” khó khăn. Các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án “nằm chờ”, chưa thể triển khai. Việc kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS cũng khiến thị trường co hẹp hơn, người mua nhà khó tiếp cận vốn.

Mới đây, một số ngân hàng đã được nới hạn mức room tín dụng, nhưng dòng vốn này dành cho thị trường không nhiều. Trong khi các ngân hàng đã tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Đây là bước cản lớn đối với thị trường BĐS. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung khá yếu ớt trong khi nhu cầu của người dân vẫn cao, giá bán BĐS bị đẩy lên mạnh đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023, lãi suất sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu.

Động thái tăng lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng, bản chất của việc tăng lãi suất là giảm lượng tiền mặt để kiềm chế lạm phát. Lãi suất huy động tăng tạo lực hút về dòng tiền chảy vào ngân hàng để hưởng lãi suất, đồng thời cũng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Nghĩa là, cả người mua lẫn doanh nghiệp BĐS sẽ khó tiếp cận vốn tín dụng, ảnh hưởng thanh khoản một số phân khúc.

“Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa”, ông Quốc Anh nói.

Theo các chuyên gia của Công ty TNHH Savills Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất định như hiện nay, tâm lý người mua đương nhiên sẽ rất e dè trong việc đầu tư, mua BĐS. Dự kiến, trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh sẽ có xu hướng đổ vào BĐS; hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước năm nay dự kiến thu hút 14 - 16 tỷ USD, là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Dự báo những tháng đầu năm 2023, mặc dù còn khó khăn, nhưng thị trường sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn.