Đề xuất bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

Cơ quan thường trực của Quốc hội giải thích, thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

Theo Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, việc bắt buộc giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

Ngoài ra, để đảm bảo chặt chẽ, dự thảo Luật sẽ bổ sung Điều 59 về quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sẽ quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, thị trường bất động sản cấp tỉnh trong quản lý hoạt động các sàn.

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các quy định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) nhận được nhiều góp ý của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 5.

Theo đó, về đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Có ý kiến đề nghị, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất và được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới được nhận tiền đặt cọc của người mua.

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án: Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định

Đây là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản. Bởi, đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp. Phương án này được Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Phương án này có điểm lợi là chủ đầu tư có thể huy động được vốn sớm, nhưng cũng rủi ro cho khách hàng vì phải nộp tiền khi công trình chưa khởi công xây dựng. Trường hợp các thủ tục cần thiết để công trình khởi công như giấy phép xây dựng, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công bị chậm trễ, kéo dài sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động với phương án này.

Trao đổi với PV báo TNMT, Ông Trần Đức Long - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, Điều 45 chỉ yêu cầu các hợp đồng kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS trong việc sử dụng hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Đây là lỗ hổng lớn trong giao dịch BĐS.

“Người mua nhà được xác định là bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư thì công chứng là công cụ hữu hiệu và kinh tế nhất, mang tính khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong các giao dịch dân sự. Sàn giao dịch BĐS kinh doanh các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua. Do vậy, không nên sử dụng sàn giao dịch BĐS với ý nghĩa để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch BĐS. Ngược lại, công chứng không thể cung cấp các dịch vụ thay thế chức năng của sàn giao dịch BĐS” - ông Long nói.