Đà tăng giá chung cư đã chững lại

Phân khúc chung cư dần hạ nhiệt

Thời gian gần đây giá nhà chung cư tại một số quận, huyện trên địa bàn TP. Hà Nội xác lập mức giá khá cao. Các chung cư mới được mở bán hay những dự án đã vận hành được vài năm đang được rao bán với mức giá từ khoảng 55 - 70 triệu đồng/m2. Theo báo cáo của công ty TNHH CBRE, hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2.

Trong số các sản phẩm tung ra thị trường, 75% căn hộ mở mới vẫn đến từ các dự án đã mở bán trong và trước năm 2023, chỉ có 4 tòa chung cư mở bán mới trong quý II/2024. Đây cũng là quý thứ 3 liên tiếp nguồn cung mở mới thấp hơn lượng tiêu thụ.

Trong đó, dù cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá nhưng việc ra hàng và bán rất nhanh. Dường như thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ bởi xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này sẽ không hiệu quả và dễ mua ở đỉnh giá. Chu kỳ của tăng giá của chung cư thường là 5 - 7 năm, sau tăng là giai đoạn đi ngang, thậm chí là giảm. Vì vậy, đầu tư vào giai đoạn này là chưa hợp lý về giá.

Anh Nguyễn Văn Phúc (nhà đầu tư TP. Hà Nội) nhận định, trong những tháng đầu năm, thị trường chung cư Hà Nội diễn biến sôi động, giá tăng nhanh. Nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" chớp nhoáng cũng đã kiếm hàng trăm triệu đồng mỗi thương vụ. Dòng tiền đầu cơ thâm nhập khiến thị trường chung cư Hà Nội càng náo nhiệt hơn.

Tuy nhiên, kể từ giữa tháng 4, phân khúc chung cư đã dần hạ nhiệt. Đến nay, nhiều chủ nhà cần bán đã chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng so với đỉnh để tìm khách mua. Song, nhiều khách hàng hiện nay vẫn dửng dưng và chờ giá sẽ tiếp tục đi xuống.

Nhà đầu tư cẩn trọng "xuống tiền"

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này sẽ không hiệu quả và dễ mua ở "đỉnh" giá.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%.

Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán với giá cao hơn 20 - 30% sau nửa năm. "Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá sẽ dễ mua hớ thời điểm này", ông Toản khuyến cáo.

Ngoài ra, theo ông Toản, nếu dùng đòn bẩy tài chính, thì lãi vay có thể bào mòn lợi nhuận cho thuê căn nhà. Còn không vay thì khả năng cao chỉ mua được căn hộ diện tích nhỏ ở khu đô thị vùng ven hoặc chung cư cũ bàn giao trên 10 năm. "Cả hai loại hình này đều khó đem lại lợi nhuận đầu tư tốt, biên độ tăng giá cũng không cao", ông Toản nói.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường chung cư đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh bằng sự hỗ trợ từ nhiều phía như: chính sách, kiểm soát tín dụng, tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư, mức độ hiểu biết của người mua; nhu cầu mua để ở và nhu cầu đầu tư dần quay trở lại; các dự án mới mở bán có tình trạng pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích "tất cả trong một"...

Về triển vọng thị trường, nguồn cung chung cư vẫn duy trì ở mức tốt. Cuối năm, thị trường sẽ chào đón khoảng 9.500 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây, hưởng lợi từ vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng đã được thiết lập. Bên cạnh đó, phong cách sống tiện nghi, an toàn ở các dự án chung cư đang thu hút nhiều gia đình trẻ, cộng với mức thu nhập tăng trong những năm gần đây sẽ dẫn dắt sự gia tăng nhu cầu căn hộ.

Mặc dù vậy, giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng do các dự án mới hoàn thành có chất lượng xây dựng, thiết kế và tiện ích tốt hơn. Tỷ lệ bán trong các dự án mở bán mới được đánh giá tích cực. Thị trường hứa hẹn nhiều thay đổi tích cực khi thời gian tới, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.