Cần đảm bảo minh bạch khi tích tụ đất đai

Theo VCCI, Khoản 2 Điều 7 Dự thảo, khi thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, nhà đầu tư phải có trách nhiệm bảo đảm tỷ lệ vốn góp của người sử dụng đất, không đưa đất đai vào xử lý các quyền và nghĩa vụ có liên quan khi dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư bị giải thể, phá sản theo quy định đối với trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với nhà đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng hoặc phá sản, đất đai sẽ được trả lại cho người sử dụng đất theo phương án điều chỉnh, sắp xếp đất đai được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, khôi phục lại đất nông nghiệp để bàn giao cho người sử dụng đất trong thời hạn 60 ngày kể từ khi chấm dứt việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, liên kết, hợp tác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của người sử dụng đất

Tuy vậy, vấn đề này cần được xem xét ở một số điểm như: Trách nhiệm thứ nhất là chưa phù hợp với quy định của pháp luật về doanh nghiệp và phá sản. Bởi, theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, khi góp vốn vào doanh nghiệp quyền sử dụng đất của người góp vốn sẽ trở thành tài sản của doanh nghiệp và sẽ được xử lý tương ứng với các tài sản khác của doanh nghiệp khi doanh nghiệp bị chấm dứt, giải thể hoặc phá sản.

Khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai

Do đó, yêu cầu không đưa đất đai vào xử lý khi doanh nghiệp lâm vào tình trạng giải thể, phá sản là chưa phù hợp với pháp luật doanh nghiệp, phá sản; tỷ lệ vốn góp của người góp vốn sẽ thay đổi khi doanh nghiệp tăng vốn nhưng người góp vốn không góp thêm vào (tỷ lệ này sẽ giảm). Yêu cầu bảo đảm tỷ lệ vốn góp trong mọi trường hợp là chưa phù hợp.

Về trách nhiệm thứ hai, theo phản ánh của doanh nghiệp việc khôi phục lại đất nông nghiệp sau khi đã sử dụng khá khó khăn, thậm chí, bất khả thi nhất là trong trường hợp một phần diện tích của đất nông nghiệp đã được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (công trình thủy lợi, …).

VCCI cho rằng, các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất góp vốn, tuy nhiên lại không phù hợp với các quy định pháp luật khác có liên quan, vì vậy đề nghị, Ban soạn thảocân nhắc bỏ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 và điều chỉnh lại quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 7 để đảm bảo tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

Về vấn đề bảo hiểm rủi ro trong tập trung, tích tụ đất nông nghiệp (Điều 13), Dự thảo quy định nhà đầu tư phải trích lập Quỹ Dự phòng tài chính (dự kiến 1% doanh thu) và trích nộp bảo hiểm đầu tư, kinh doanh phát triển đất nông nghiệp bắt buộc (dự kiến 0,15% giá thuê đất trong trường hợp thuê đất hoặc giá đất tương đương chuyển nhượng). Song, quy định này dường như chưa phù hợp với pháp luật về thuế vì theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, tỷ lệ trích lập các loại dự phòng phải theo quy định của pháp luật thuế và tỷ lệ cứng này tại Dự thảo là chưa phù hợp với các tỷ lệ tương ứng của hệ thống pháp luật này. VCCI đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc bỏ quy định về tỷ lệ trích lập quỹ dự phòng tài chính và dẫn chiếu sang quy định tại pháp luật về thuế.

VCCI cũng cho rằng, Dự thảo Nghị định còn một số quy định chưa đảm bảo tính minh bạch như: về thủ tục để được hưởng chính sách hỗ trợ: Theo quy định tại Dự thảo, nhà đầu tư đầu tư tập trung, tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp sẽ được hưởng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, ví dụ: hỗ trợ kinh phí (Điều 12), hỗ trợ tín dụng (Điều 14), tuy vây, cách thức nào để nhà đầu tư nhận được các hỗ trợ này, Dự thảo lại chưa có quy định. Do đó, để đảm bảo thuận lợi trong quá trình thực hiện,đề nghị Ban Soạn thảoquy định rõ về các cách thức này.

Về trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất: Điều 19, 20 Dự thảo quy định về hỗ trợ của Nhà nước cho nhà đầu tư khi thực hiện nhận góp vốn, nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ hỗ trợ các bên giao kết hợp đồng, trong trường hợp chưa có sự đồng thuận của người sử dụng đất, UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam, Hội Nông dân cấp xã sẽ vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện giao kết. Quy định này được hiểu là trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thuận, biện pháp thực hiện sẽ là vận động.

Song, theo quy định tại Điều 9 về sử dụng đất khi thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh nông nghiệp Nhà nước sẽ thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nếu người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận. Như vậy, quy định tại Điều 9, 19, 20 Dự thảo không làm rõ được trường hợp nào Nhà nước sẽ thu hồi đất của người sử dụng đất, trường hợp nào vận động để người sử dụng đất tự nguyện giao kết?VCCI đề nghị Ban soạn thảoquy định rõ về vấn đề này.

Về việc giải quyết trường hợp người sử dụng đất không đồng ý sau khi được vận động giao kết hợp đồng. Điều 20 Dự thảo đưa ra phương án giải quyết cho trường hợp người sử dụng đất không tự nguyện giao kết sau khi đã vận động là “điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất sang vị trí khác trong thời gian thực hiện hoặc điều chỉnh quy mô dự án”. Quy định này chưa rõ ở điểm: căn cứ nào để điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất sang vị trí khác? Đây có phải là trường hợp thu hồi đất không? Hết thời gian thực hiện thì người sử dụng đất có được quay về vị trí cũ không? Quyền lợi của người sử dụng đất sẽ được giải quyết như thế nào?

Điều 19 Dự thảo cũng quy định tương tự về cơ chế hỗ trợ của nhà nước đối với hoạt động nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng lại không đưa ra phương án giải quyết cho trường hợp người sử dụng đất không đồng ý giao kết sau khi đã vận động. Vậy, trong trường hợp người sử dụng đất không tự nguyện góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 19 thì phương án tiếp theo sẽ là gì?

VCCI cho rằng, thu hồi đất là vấn đề rất quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất và rất dễ nảy sinh tranh chấp trên thực tế, vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ những vấn đề này.