Bà Rịa - Vũng Tàu: Tháo gỡ vướng mắc trong công tác quản lý đất đai

Siết chặt các quy định

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết: Thời gian qua, nhờ chủ động triển khai thực hiện đồng bộ các giải pháp, cùng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương, công tác quản lý về lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh đã đi vào nền nếp hơn. Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai vẫn còn gặp không ít những khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, do thị trường bất động sản trên địa tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã diễn ra sôi động, nên nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất tăng đột biến. Để đáp ứng nhu cầu giao dịch, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng Quyết định số 23/2017 ngày 15/9/2007 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa quy định quy mô diện tích tách thửa phải thực hiện lập dự án đầu tư; chưa quy định yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp để tách thửa đất nông nghiệp với quy mô lớn.

Theo kết quả khảo sát của HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, tính đến tháng 6/2019 có đến 119 trường hợp phân lô, tách thửa không phép. Diện tích khu đất vi phạm lớn nhất là 13ha, nhỏ nhất khoảng 0,5ha. Tình trạng san lắp mặt bằng thay đổi hiện trạng đất, phân lô, xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp tại các địa phương diễn biến hết sức phức tạp, tăng về số lượng và mức độ công khai.

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo tăng cường công tác đo đạc bản đồ địa chính nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất công trên địa bàn tỉnh

Nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất, chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền trái phép làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung và gây mất trật tự an ninh tại địa phương, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18/2019 quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực thi hành từ tháng 8/2019 để thay thế Quyết định số 23/2017 của UBND tỉnh.

Theo đó, Quyết định số 18/2019 quy định quy mô diện tích thửa đất phải từ 500 - 2.000m² đối với TP. Vũng Tàu và diện tích từ 1.000 - 5.000m² với các huyện, thị xã, thành phố còn lại; trước khi tách thửa theo quy định này thì người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận. Đối với thửa có diện tích lớn hơn 2.000m² tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m² tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại trước khi tách thửa thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư.

Song song đó, đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo; không nhỏ hơn 1.000m² tại địa bàn các xã còn lại. Riêng đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách thửa…

Cũng theo ông Nguyễn Văn Hải, việc quy định chặt chẽ các điều kiện tách thửa đất tại Quyết định số 18/2019 của UBND tỉnh đã đạt hiệu quả tích cực, hạn chế được tình trạng một số cá nhân lợi dụng quy định để tách thửa... Tuy vậy, Quyết định số 18/2019 cũng đã phát sinh một số thủ tục hành chính bất cập, gây khó khăn cho nhu cầu tách thửa của người dân.

Do đó, để nâng cao hiệu quả công tác quản lý, khai thác quỹ đất và phát huy nguồn lực từ đất ngày càng có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã chỉ đạo tạm dừng áp dụng các quy định tại Quyết định số 18/2019 chưa phù hợp; tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất (đất đồng sở hữu), đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định. Đồng thời, chỉ đạo Sở TN&MT rà soát, tiến hành xây dựng Dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 18/2019 và trình UBND tỉnh phê duyệt Quyết định thay thế.

Kịp thời điều chỉnh bất cập

Để tháo gỡ những vướng mắc, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, mới đây UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 15/2021 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh để thay thế Quyết định số 18/2019 ngày 22/7/2019 của UBND tỉnh. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2021.

Quyết định số 15/2021 có một số nội dung mới thay đổi so với Quyết định 18/2019 như: Đối với thửa đất trong đô thị thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc được duyệt.

Nhiều địa phương cảnh báo tình trạng phân lô, bán nền trái phép làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Về điều kiện hợp thửa, Quyết định số 15/2021 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã bổ sung quy định điều kiện hợp thửa đất cho phù hợp quy định tại Khoản 23, Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc hợp thửa phải cùng nhóm đất. Trường hợp tách một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất để hình thành một hay nhiều thửa đất mới thì các thửa đất mới phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định Việc giải quyết tách thửa, hợp thửa trong trường hợp này được thực hiện đồng thời và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Còn đối với đất ở có nhà thì diện tích đất ở tối thiểu áp dụng tại khu vực đô thị và huyện Côn Đảo từ 36m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m, chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m tại đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m. Đối với đất có diện tích từ 45m² trở lên thì có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Tại địa bàn các xã còn lại là 40m². Đối với đất ở chưa xây dựng nhà ở thì diện tích đất ở tối thiểu áp dụng tại khu vực đô thị và huyện Côn Đảo là 60m². Tại địa bàn các xã còn lại là 80m².

Riêng đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp diện tích tối thiểu là 100m². Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m²; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m².

Trường hợp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như quy định và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Đối với những khu vực có đồ án quy hoạch riêng thì thực hiện tách thửa theo quy định quản lý đồ án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, Quyết định số 15/2021 cũng bãi bỏ một số quy định chưa phù hợp, gây phát sinh thủ tục hành chính như tách thửa đối với quy mô diện tích lớn; tách thửa đất nông nghiệp với quy mô diện tích lớn (lớn hơn 2.000m² tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m² tại các địa bàn khác). Đồng thời, bỏ nội dung “riêng đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách thửa” cho phù hợp với tình hình thực tiễn, tránh gây phát sinh và khó khăn cho người dân.