Áp lực trả nợ vay:Nhà đầu tư muốn bán tháo BĐS

Đất nền ven đô giảm 30% không tìm được khách

Anh Nguyễn Hải Quân (nhà đầu tư đất khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc) cho biết, cuối năm 2021, khi thị trường BĐS đang sôi động, anh và nhóm đầu tư của mình đã vay 20 tỷ vốn ngân hàng để ôm 3 mảnh đất tại Phù Cát (Quốc Oai, Hà Nội). Do lỡ nhịp thanh khoản, thị trường BĐS đóng băng nhanh khiến anh không kịp trở tay. Hiện giờ, anh đang phải chịu áp lực trả nợ ngân hàng trong khi dòng thu nhập thì không có, đất không biết bao giờ mới bán được.

“Mỗi tháng tôi phải lo trả lãi vay và nợ gốc hơn 300 triệu đồng cho ngân hàng. Do không còn nguồn trả nợ, tôi chấp nhận bán cắt lỗ 5 triệu đồng/m2 đất, tương đương 30% - 40% mà vẫn không bán được. Tôi e ngại, nếu tình hình thị trường BĐS tiếp tục đóng băng kéo dài 1 - 2 năm nữa thì nhiều nhà đầu tư sẽ buộc phá sản vì không trả nổi khoản nợ vay” - anh Quân lo lắng.

Anh Đinh Tường Anh - một nhà đầu tư đất Thạch Thất, Hà Nội cho biết, vào năm 2022, sau khi có thông tin dự án khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc được chuyển giao cho UBND TP. Hà Nội quản lý.

Nhiều nhà đầu tư đã đặt niềm tin vào tiến độ thực hiện các phân khu chức năng được đẩy nhanh nên đã mạnh dạn xuống tiền để mua đất để xây nhà trọ, cửa hàng… Nhóm của anh Tường Anh đã mua 2 lô đất mặt đường to cạnh khu công nghệ cao với giá bình quân 60 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần so với thời điểm trước.

“Giữa lúc sốt giá, chúng tôi quyết định vay hơn 5 tỷ đồng với ý định “lướt sóng”. Nhưng rồi thị trường đi xuống quá nhanh nên trở tay không kịp. Gần 6 tháng qua, chúng tôi rao bán giảm giá 10 - 12 triệu đồng/m2 nhưng không thể bán được, hoặc khách hỏi nhưng trả giá quá thấp. Trong mấy tháng nữa, nếu tình hình không được cải thiện, anh cùng các cộng sự sẽ chấp nhận cắt lỗ thêm nữa để bán bằng được 1 lô, thu tiền về nhằm tất toán khoản vay. 1 lô còn lại sẽ đợi thêm khi nào thị trường BĐS tốt lên, bán được giá cao hơn để bù lại cho lô cắt lỗ này" - anh Tường Anh nói.

Tình trạng “mắc cạn” cũng đang xảy ra với không ít nhà đầu tư gom đất ven đô Hà Nội. Sau thời giá đất “nhảy múa” theo quy hoạch, phần đa đã đóng băng, không có giao dịch. Về giá bán, đất nền ven đô ghi nhận suy giảm.

Trong đó, đất nền Gia Lâm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu đồng/m2, sụt xuống còn 40 - 42 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu đồng/m2, đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu đồng/m2, đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh là mức 40 triệu đồng/m2. Những con số đi xuống của phân khúc đất nền phản ánh rõ thực trạng suy thoái của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những khó khăn của thị trường BĐS hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ BĐS giảm thêm, ngoài ra, một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nhất là, từ quý III/2022, việc Chính phủ kiểm soát tín dụng vào BĐS, hoạt động trái phiếu gặp khó trong việc phát hành, cùng hàng loạt những diễn biến bất lợi khác đã khiến đất nền nói riêng và thị trường BĐS nói chung suy giảm.

Thị trường BĐS 2023 không khả quan

Đối với thị trường hiện nay, phần lớn chuyên gia đều nhận định, giai đoạn khó khăn đã qua đi và những tín hiệu tích cực xuất hiện nhiều hơn. Tuy nhiên, sẽ khó để thị trường BĐS có thể sôi động ngay ở thời điểm này. Bởi các yếu tố vĩ mô vừa qua chắc chắn phải có độ trễ nhất định và thị trường BĐS cần phục hồi từng bước. Vì vậy, thị trường BĐS 2023 ở nửa cuối năm vẫn đi ngang, không có nhiều điểm nổi bật. Nếu dòng vốn từ ngân hàng giải ngân tốt thì phải mất thêm 2 quý, gần nhất là đến quý II/2024 mới đi vào ổn định.

Trả lời phóng viên báo chí, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường BĐS 2023 sẽ còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III/2024, nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính…

Trong lúc này, các doanh nghiệp BĐS cần tiếp tục chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội. Không để mất cân đối các phân khúc, mất cân đối giá cả.

Nhận định về dài hạn, các chuyên gia BĐS vẫn lạc quan cho rằng, BĐS vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Hiện tại, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”. Vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư “cá mập” đang chờ cơ hội để xuống tiền.