Theo mục tiêu của Chương trình hành động số 15 ngày 27/01/2016 của Thành uỷ TP.HCM đặt ra, tính đến năm 2020, thành phố cần giải quyết 50% số chung cư cũ hư hỏng (237 chung cư) trong tổng số 474 chung cư cũ (565 lô). Tuy nhiên, đến nay toàn thành phố chỉ mới giải quyết được 32 chung cư cũ hư hỏng với gần 4.000 hộ gia đình cư trú. Tốc độ cải tạo chung cư cũ chậm như hiện nay đã không đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống người dân cũng như mục tiêu của Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị.
TS. Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM) cho biết: Trên địa bàn TP.HCM có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Các chung cư cũ phân bổ nhiều lần lượt ở các quận: 1, 3, 4, 5. Số lượng chung cư cấp C và D có xu hướng tăng thêm, chuyển tiếp từ các chung cư cấp B và C. Nguyên nhân của tình trạng trên là kết cấu công trình bị xuống cấp, thêm vào đó, môi trường vệ sinh ẩm thấp và tình trạng tự ý cơi nới, sửa chữa của các hộ dân.
Do vậy, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời chung cư cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các chung cư cũ cấp B và cấp C để hạn chế chúng trở thành D cũng quan trọng không kém. TS. Phạm Trần Hải cho rằng, sự đồng thuận của người dân có ảnh hưởng mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây mới chung cư cũ.
TS. Nguyễn Minh Đức - Giám đốc Viện nhà ở và Công trình công cộng (Viện Kiến trúc Quốc gia) cho hay, phần lớn chung cư cũ ở TP.HCM đang bị xuống cấp, hư hỏng do được xây dựng trên 40 năm, đặc biệt là có tình trạng cơi nới, sửa chữa, nâng cấp đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình. Không ít chung cư đã hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng. TP.HCM đã có nhiều nỗ lực cải tạo chung cư cũ, song việc này đã gặp rất nhiều khó khăn.
Để gỡ “nút thắt” trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ, TS. Nguyễn Minh Đức cho rằng, thành phố cần có chính sách đền bù, hỗ trợ di dời giải phóng mặt bằng hợp lý; đặc biệt quan tâm đến vấn đề công bằng trong việc giải tỏa đền bù đối với các hộ dân cư. Đồng thời, để đảm bảo tính khả thi trong việc cải tạo chung cư cũ cần tính toán điều chỉnh về tỷ lệ đồng thuận trong việc cải tạo chung cư; cần phát triển đô thị theo mô hình nén để tạo nguồn kinh phí, lợi nhuận thu hút các nhà đầu tư; nghiên cứu một số mô hình mới để cải tạo chung cư cũ và thực hiện xây dựng thí điểm, ví dụ như cộng đồng người dân phối hợp với doanh nghiệp, các tổ chức để xây dựng cải tạo chung cư cũ.
Phân tích về việc cải tạo chung cư cũ gặp khó trong thời gian qua, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa - Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM cho rằng, việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Nhà đầu tư phải có lời, thậm chí lời rất nhiều thì họ mới làm. Hà Nội cũng như TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao hẳn cho thị trường. Chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.
Theo PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, chính quyền nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, trừ khu lõi 930 ha mới phải cần cân nhắc, mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải. Cụ thể, một số cách làm trong thực tế xây mới chung cư cũ tại TP.HCM, như quận 3 đã gom 43 khu chung cư trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô đủ lớn để tái định cư cho tất cả các hộ dân, người sử dụng đất gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Hay cách làm của quận 10 đối với Lô G, chung cư Ngô Gia Tự là đấu giá quyền sử dụng đất…
Ông Hoàng Việt Anh (Công ty Thiết kế Kiến trúc Phú Mỹ) nhận định, có 2 vấn đề chính trong cải tạo chung cư cũ cần được giải quyết. Thứ nhất, hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch khi không muốn tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn đã rất thiếu thốn và căng thẳng tại các khu vực nội đô. Thứ hai, sự không đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ các hộ dân chung cư cũ. Ngoài ra còn nhiều bất cập liên quan tới pháp lý trong tháo dỡ và xây mới nhà chung cư, quy định lựa chọn nhà đầu tư…
Cũng theo ông Hoàng Việt Anh, nếu khu đất chung cư cũ không thể tăng hệ số sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc không thể tái định cư tại chỗ do nhà đầu tư không thấy lợi nhuận từ việc phát triển dự án. Ước tính khả thi đối với một số dự án cho thấy hệ số sử dụng đất cần tăng ít nhất 2,5 - 4 lần tùy vị trí của thửa đất so với hiện trạng để có thể tái định cư tại chỗ. Chủ sở hữu có thể đổi một căn hộ mới hoặc không phải trả một khoản tiền quá khả năng.
Còn bà Nguyễn Bình Minh - Giảng viên Khoa Đô thị học - Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP.HCM cho rằng, cần luật hóa việc xây dựng mới chung cư cũ như quy định rõ về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong dự án và tạo sự đồng thuận giữa các bên ngay từ đầu như cân đối lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, định giá đất và nhà theo giá thị trường.
