 |
|
Căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang dần biến mất khỏi các quận ven trung tâm TP.HCM |
Về phân khúc hạng C, hiện tại chỉ có thể phát triển ở các khu vực ngoài bán kính 20 - 25km so với khu vực trung tâm. Tuy nhiên, những khu vực này lại không thể giải bài toán về hạ tầng. Đường sá đi lại khó khăn nên các chủ đầu tư (CĐT) né phát triển phân khúc này vì không khả thi. Trong khi đó, người mua cũng không ưu ái lựa chọn những dự án quá xa trung tâm.
Thực tế cho thấy, thị trường đang tồn dư quá nhiều sản phẩm ở phân khúc hạng sang nhưng thiếu trầm trọng sản phẩm phân khúc bình dân. Đây là phân khúc có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, được các chuyên gia dự báo là nếu có sản phẩm tung ra thì tỷ lệ hấp thụ có thể lên đến 100%. Điều kiện là sản phẩm hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản, CĐT có trách nhiệm, sản phẩm chất lượng, pháp lý đều ổn.
Nhu cầu hạng C đang vô cùng lớn khi mà dân số ở TP.HCM ghi nhận cứ mỗi 5 năm sẽ tăng lên 1 triệu dân. Trong xu hướng này, những năm tới các CĐT có thể sẽ tìm về các khu vực lân cận TP.HCM để phát triển nhằm giải quyết tối đa bài toán nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển các dự án này có khả thi hay không còn phụ thuộc nhiều vào hạ tầng.
Một năm qua, thị trường mắc kẹt trong hàng loạt các chính sách khó khăn. Nhiều tuyến đường lớn thi công dang dở, những điểm nghẽn của thị trường đã đẩy mặt bằng giá lên cao ngất ngưởng. Trong những năm qua giá đất, giá căn hộ đều đã tăng khoảng 15-20% do nguồn cung hạn chế.
Theo báo cáo thị trường quý 4/2019 của DKRA Việt Nam, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24,514 căn hộ nhưng chỉ bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm 2018.
Năm 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ CĐT liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.
Cũng theo phân tích từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, khi mà nguồn cung hạn hẹp thì các CĐT sẽ đẩy giá lên tối đa. Do đó, không chỉ phân khúc căn hộ mà đất nền vùng ven TP.HCM, các tỉnh lân cận cũng đã tăng lên nhanh chóng. Điển hình như đất nền giáp ranh TP.HCM như: Long An, Bình Dương… cách đây khoảng năm rưỡi 11 - 12 triệu/m2 thì giờ đã tăng lên 18 - 19 triệu/m2.
Bàn về xu hướng trong năm 2020, các chuyên gia cho rằng, BĐS phải gắn liền với hạ tầng, nếu hạ tầng không phát triển thì kéo theo sự sụt giảm về nguồn cung. Hiện TP.HCM vẫn còn một số tuyến đường lớn thi công chậm nên cần được đẩy mạnh để sớm hoàn thành trong năm 2020. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư vào BĐS sản chưa đa dạng, các chính sách cho vay còn nhiều hạn chế nên cần có sự điều chỉnh tốt hơn thì thị trường mới có thể ổn định trở lại.
