Thị trường kho xưởng xây sẵn: Hấp dẫn nhờ đáp ứng nhu cầu thực

Cuộc đua mở rộng diện tích

Từ quý 4/2023, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) bắt đầu triển khai cho thuê 2 dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn Nhơn Trạch 1 (Đồng Nai) (quy mô 8,28 ha, tổng chi phí đầu tư dự kiến hơn 259 tỷ đồng) và Hựu Thạnh (quy mô 9,6 ha, tổng chi phí đầu tư dự kiến 450 tỷ đồng). Trong đó, tại dự án Nhơn Trạch 1, toàn bộ giai đoạn 1 (1,3 ha) đã được cho thuê; giai đoạn 2 (3,6 ha) đang chờ giấy phép xây dựng, giai đoạn 3 (3,38 ha) dự kiến triển khai trong năm 2025.

Còn tại dự án Hựu Thạnh, IDICO đang cho thuê giai đoạn 1 (1,1 ha), đồng thời đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ thiết kế cho 12 nhà kho, nhà xưởng cho giai đoạn 2 (8,7 ha). Sau khi thí điểm thành công, IDICO sẽ lập kế hoạch triển khai dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn Nhơn Trạch 2 với quy mô 2,17 ha.

Tương tự, Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) mới khởi công khu nhà xưởng xây sẵn tiêu chuẩn mở rộng tại Khu công nghiệp Long Hậu (Đồng Nai). Khu nhà xưởng này có tổng diện tích 11,69 ha, chia thành 5 giai đoạn và giai đoạn 1 đã đi vào vận hành trong quý 1/2023, quy mô 17.000 m2, qua đó nâng tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn được đưa vào sử dụng lên 34.000 m2.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, các nhà phát triển khu công nghiệp nước ngoài cũng đang tăng tốc trong cuộc đua mở rộng thị phần với lĩnh vực nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Theo đó, thị trường kho xưởng xây sẵn hiện đại khu vực phía Nam tiếp tục chào đón nguồn cung mới, được phát triển bởi LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID, với gần 160.000 m2 sàn kho xưởng mới ở TP.HCM và Long An, qua đó nâng quy mô thị trường này lên 1,9 triệu m2.

Theo dự báo của công ty JLL Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường kho xưởng xây sẵn ở Việt Nam sẽ chứng kiến sự cải thiện đáng kể với việc nguồn cung dự kiến sẽ tăng lên. Tại phía Nam, dự kiến quy mô thị trường sẽ tăng gần 1,6 lần so với hiện tại vào cuối năm nay. Thị trường kho xưởng xây sẵn đã ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Long An.

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng chỉ ra, từ quý 3/2023, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn đã dần ổn định trở lại sau thời gian ảm đạm với tỷ lệ hấp thụ thuần cao. Đây cũng là xu hướng diễn ra ở khu vực phía Nam, với mức độ hấp thụ lần lượt gấp 2,4 lần và 6,7 lần so với quý trước. Hiện nay, nguồn cung kho xưởng tại các tỉnh, thành phố lớn dần cạn kiệt với nhiều khu công nghiệp và kho bãi đã được lấp đầy. Trong đó nguồn cung nhà kho tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt 2 triệu m2 và 5,1 triệu m2.

Nhu cầu tăng cao

Theo nhận định các chuyên gia, “cơn khát” nguồn cung nhà xưởng, kho bãi ngày tăng chủ yếu do tăng cường cầu từ thị trường thương mại điện tử.

Nguồn cung nhà kho tại khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM đang đối mặt với áp lực lớn khi đã đạt mức cao, và nhu cầu không ngừng tăng do sự phát triển của thương mại điện tử. Do đó, đầu tư vào hạ tầng và kho vận sẽ trở thành mảng quan trọng, củng cố chuỗi cung ứng và đáp ứng nhu cầu lưu trữ hàng hóa từ cả thị trường sản xuất nội địa lẫn từ các nhà sản xuất quốc tế.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, kho xưởng xưởng xây sẵn cho thuê là loại hình đáp ứng tốt nhu cầu của đại đa số các doanh nghiệp hiện nay. Kho xưởng hoàn thiện, đấu nối sẵn hạ tầng, đáp ứng được tiêu chí nhanh chóng đi vào vận hành, rút ngắn thời gian chuẩn bị cho nhà đầu tư cùng với diện tích đa dạng, nhiều phân khúc giá phù hợp với khả năng của doanh nghiệp. Tiếp đến là khu công nghiệp được quy hoạch tại các vị trí đắc địa gần hệ thống các cảng, sân bay thích hợp cho hoạt động vận chuyển, xuất nhập hàng hóa. Vả đặc biệt phải có pháp lý rõ ràng, minh bạch, hệ thống PCCC đạt tiêu chuẩn, doanh nghiệp yên tâm sản xuất.

Còn theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà sản xuất quốc tế và hầu hết nhà sản xuất cỡ trung trở xuống đều chọn thuê kho xưởng xây sẵn thay vì xây mới nhằm rút ngắn thời gian đầu tư cũng như giảm chi phí đầu tư ban đầu. Đáng chú ý, nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng cao tầng có diện tích từ 1.000-5.000 m2 đang tăng nhanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu này chủ yếu hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ, cần tìm kiếm các mặt bằng thuê gần khu dân cư - nơi tập trung các khách hàng tiềm năng của họ, từ đó thúc đẩy sự nở rộ của phân khúc kho xưởng cho thuê cao tầng.

Theo các chuyên gia, kho xưởng xây sẵn được dự báo sẽ là phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường BĐS công nghiệp trong vài năm tới. Kho xưởng xây sẵn cho thuê đang ngày càng phát triển về cả số lượng và chất lượng để đáp ứng tốt nhất nhu cầu thực của nhà đầu tư.

Đồng thời, nhiều nhà phát triển dự án khu công nghiệp cũng đang đẩy mạnh mảng kho xưởng xây sẵn và coi đây như là giải pháp đa dạng hóa tệp khách hàng cũng như nguồn thu trong bối cảnh hiện nay.