Thị trường BĐS thời Covid-19: Nhiều nhà đầu tư “bán lúa non”

“Mắc cạn” do ôm đồm

Tháng 6/2020, anh Thanh (ở TP.HCM) mua 2 căn hộ ở tỉnh Bình Dương. Kế hoạch ban đầu của anh Thanh là đầu tư ở khu vực TP.HCM, nhưng do các dự án mới vướng mắc về pháp lý, không có nhiều hàng mở bán, nên anh đã quyết định đầu tư tại Bình Dương. Hai căn hộ của anh nằm trong dự án có vị trí giáp ranh với TP.HCM nên anh tự tin là sẽ lên giá trong một thời gian ngắn. Thời điểm đó, giá chào bán trung bình là 35 triệu đồng/m2 (chưa VAT), với ý định “lướt sóng” nên anh Thanh mua một lúc 2 căn, diện tích 65 m2 và 58 m2, tổng tiền thanh toán hơn 4 tỷ đồng trong vòng 2 năm.

Đến tháng 5/2021, anh Thanh đã thanh toán 4 đợt, tổng cộng gần 1,2 tỷ đồng, nhưng đầu tháng 6, anh gặp khó khăn về thanh toán. Do ảnh hưởng dịch bệnh, công ty nơi vợ chồng anh Thanh làm việc đều đóng cửa nên vợ chồng anh làm việc tại nhà và chỉ được hưởng 50% lương. Anh Thanh dùng tiền dự trữ để đắp vào các đợt thanh toán, nhưng nguồn tiền gần như đã cạn. Chủ đầu tư (CĐT) vừa gửi thông báo đóng tiền đợt tiếp theo vào cuối tháng 7 này. Vì không đào đâu ra tiền, anh Thanh đã gửi 2 căn hộ cho các môi giới bán với giá vốn, thậm chí chịu lỗ nhưng vẫn chưa bán được.

Các nhà đầu tư đang tìm hiểu một dự án bất động sản (Ảnh minh họa)

Tương tự anh Thanh, qua tìm hiểu thực tế, hiện có nhiều NĐT căn hộ cũng đang tìm cách “đẩy hàng” để giảm áp lực tài chính, nhất là tại các dự án CĐT chuẩn bị bàn giao nhà. Đặc biệt, nhiều NĐT chọn tham gia phân khúc cao cấp cũng đang thật sự cảm thấy “ngộp thở” trong bối cảnh dòng tài chính không thể xoay vòng như trước đây.

Ông Nam - một NĐT căn hộ cao cấp cho biết, ông hiện đang có nhu cầu bán nhanh căn hộ tại một chung cư cao cấp ở TP. Thủ Đức (TP.HCM), nhưng đã mấy tháng rồi vẫn chưa tìm được người mua dù đã rao bán bằng giá thời điểm mua vào. Vào năm năm 2018, ông đã mua căn hộ trên với giá 65 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2020 thì CĐT bàn giao nhà. Do tình hình kinh tế khó khăn nên ông không đủ tiền thanh toán cho CĐT, kéo dài lâu thì tiền phạt càng nặng, vì vậy ông buộc phải rao bán gấp.

“Lúc đầu tham khảo giá thị trường, thấy các dự án lân cận mở bán giá 75 - 85 triệu đồng/m2, nhiều căn trong dự án cũng bán giá đến 70 - 80 triệu đồng/m2 nên tôi cũng dựa theo giá đó mà rao bán căn hộ của mình. Song, rao mãi không tìm được khách mua nên tôi giảm xuống bán giá vốn, thậm chí là lỗ nếu tính lãi suất vay ngân hàng”, ông Nam ngao ngán nói.

Áp lực về tài chính

Các chuyên gia BĐS cho rằng, có nhiều lý do khiến NĐT phải “bán lúa non” căn hộ, trong đó nhiều nhất vẫn là do NĐT không đủ tài chính để tiếp tục duy trì thanh toán theo tiến độ cho CĐT. Nhiều NĐT kẹt tiền hoặc không muốn vay ngân hàng sẽ phải chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí chịu lỗ. Với một khoản đầu tư bỏ ra hơn cả tỷ đồng trong 1 - 2 năm mà không thu được đồng lời nào thì rõ ràng là đầu tư lỗ vốn.

Theo các sàn môi giới căn hộ trên địa bàn TP.HCM và Bình Dương, lý do khiến chủ nhà phải bán cắt lỗ căn hộ phần lớn là không đủ tài chính để tiếp tục duy trì thanh toán cho CĐT. Rất nhiều dự án đang bước vào giai đoạn chuẩn bị bàn giao được chủ nhà rao bán lại với giá gốc. Chủ nhà nếu thiếu tiền hoặc không nộp đủ thì không được nhận nhà, nếu trì hoãn kéo dài thanh toán còn phải nhận thêm mức phạt khá nặng.

Theo Batdongsan.com, xu hướng rao bán căn hộ chủ yếu diễn ra ở loại hình cao cấp, nguồn cung phân khúc này lớn trong khi sức mua lại tập trung vào sản phẩm trung cấp với giá dưới 40 triệu đồng/m2. Nhiều NĐT kỳ vọng BĐS có thể tăng 30 - 40%, nhưng thực tế thì sản phẩm không đủ chất lượng, không đủ sức hút nên khó tăng giá thứ cấp. Cũng có trường hợp nguồn hàng quá nhiều, cạnh tranh bán ra lớn trong khi sức tiêu thụ tại thị trường thứ cấp của dự án không cao, muốn bán chênh trở lên rất khó.

“Rất mong các ngân hàng thương mại xem xét cho người vay mua nhà ở thương mại được giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay và trả nợ gốc để kịp thời giúp người vay mua nhà có nhu cầu ở thực có thể sẽ vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19 theo tinh thần của Thông tư số 01/2020/TT-NHNN ngày 13/3/2020 của Ngân hàng Nhà nước”.

Ông Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Tổng Giám đốc một công ty BĐS cho rằng, hiện đã có nhiều NĐT BĐS “lướt sóng” hoặc vốn nhỏ thường không đủ tiềm lực tài chính đầu tư dài hạn. Do đó, khi có biến động xảy ra, diễn biến tâm lý thị trường BĐS xuống thấp do tác động của dịch Covid-19 khiến họ không kịp “thoát hàng”. Trong khi đó, NĐT càng nắm giữ nhiều BĐS thì áp lực tài chính càng lớn. Do đó, giải pháp cho các NĐT “lướt sóng” đang khó khăn lúc này là cơ cấu lại nguồn vốn và nợ ở mức hợp lý, tránh vay vốn đầu tư quá lớn.

“Các NĐT BĐS đã “lướt sóng” nếu lỡ "mắc cạn" có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ hoặc miễn nợ nếu xét thấy vẫn còn cơ hội giữ lại tài sản - BĐS. Bước cuối cùng, nếu đang vay nợ quá lớn, NĐT vốn nhỏ phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ, tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn”, vị này phân tích thêm.