Thị trường BĐS phía Nam cuối năm 2022: Nhà đầu tư “ôm” đất chờ tăng nhiệt

“Ôm” hàng chờ lên giá

Do cần số tiền lớn để giải quyết công việc gia đình, anh Nguyễn Tiến Thành (quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã quyết định rao bán lô đất 200m2 tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). “Ban đầu, tôi mong muốn lời khoảng 300 triệu đồng, nhưng rao mãi vẫn không bán được, nên tôi quyết định bán ngang vốn, thậm chí “cắt lỗ” nhưng vẫn chưa có người mua. Cũng may, tôi đã xoay được tiền nên quyết định không bán nữa mà sẽ chờ thị trường cuối năm, hy vọng sẽ khởi sắc hơn”, anh Thành cho hay.

“Hiện tại, thị trường BĐS đang ở giai đoạn nới lỏng tâm lý, đa phần đến từ các NĐT ôm hàng “lướt sóng” nhưng chưa ra được trước thời điểm “siết” tín dụng. Vì thế, tâm lý nôn nóng dần hiện rõ trong nhóm NĐT này. Chính tâm lý này cũng thúc đẩy nhu cầu đầu tư từ cuối năm nay, nhất là ở thị trường BĐS khu vực lân cận TP.HCM vốn lâu nay còn nguồn cung nhưng bị nén do chính sách”.
Ông Đinh Minh Tuấn -
Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn

Chuyên đầu tư lướt sóng BĐS tại một số tỉnh lân cận TP.HCM, nhóm đầu tư của anh Quốc (quận Gò Vấp, TP.HCM) đã bị “đứng hình” do ngân hàng kiểm soát tín dụng BĐS. Vốn thường lướt sóng ra hàng trong vòng 2 - 3 tháng mỗi lần đầu tư, nhóm anh Quốc rất ít khi phải ôm hàng. Tuy nhiên, vừa qua, do thị trường BĐS chậm lại, nhóm anh có thể bán ra nhưng với mức giá chưa như kỳ vọng, nên nhóm quyết định giữ lại, gồng lãi ngân hàng và kỳ vọng chốt giá cao thời gian tới.

Theo kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty BĐS lớn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020 - 2022 do Công ty Việt An Hòa công bố, tỷ trọng NĐT “lướt sóng” trên thị trường BĐS phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%. Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản của các loại hình BĐS có dấu hiệu xuống thấp, khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần. Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường BĐS từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phân tích, dù hoạt động đầu tư “lướt sóng” đã ít hẳn trên thị trường BĐS thời gian qua, nhưng một số nhóm đầu tư vẫn kiếm được lời nhờ hình thức đầu tư nhanh này. Những NĐT “lướt sóng” liên tục thay đổi thị trường đầu tư, chốt lời khu vực này, tái đầu tư ở khu vực khác. Tuy nhiên, thời gian qua, do thị trường trầm lắng, các NĐT chuyên “lướt sóng” - đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng - phải ôm hàng. Thời điểm cuối năm nay chính là lúc họ mong muốn bán ra cũng như kỳ vọng giá BĐS sẽ lên mặt bằng mới.

Kỳ vọng sẽ tốt hơn

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, hiện tình trạng các NĐT kẹt tiền mặt, có tài sản nhưng không có tiền là điều không hiếm. Nhiều NĐT sở hữu khá nhiều BĐS nhưng dòng vốn liên tục xoay vòng. Khi gặp thị trường khó khăn, việc xoay vòng vốn vào BĐS bị khựng lại cũng là lúc NĐT cơ cấu lại danh mục BĐS. Họ sẽ ưu tiên bán bớt tài sản để có dòng tiền. Tuy nhiên, không phải NĐT nào cũng bán được như ý muốn. Không ít trường hợp NĐT dù "cắt lỗ" nhưng mãi vẫn không có người mua, đành phải giữ lại, chấp nhận chôn vốn, hoặc gồng lãi ngân hàng để chờ cơ hội khác.

Thực tế cho thấy, nhiều NĐT đã rao bán BĐS để thu dòng tiền nhưng khi thấy thị trường ổn định lại thì họ "quay xe" ôm hàng chờ cơ hội bán ra với giá cao hơn. Phần lớn trường hợp này là các nhóm đầu tư “lướt sóng” ôm đất nền các tỉnh lân cận TP.HCM. Khi thị trường BĐS yếu thanh khoản, họ muốn bán ra để không phải gồng lãi ngân hàng, có dòng tiền tái đầu tư chỗ khác nhưng lại tiếc vì giá bán không như kỳ vọng, vì thế họ tiếp tục chờ đến khi thị trường tốt hơn. Hiện tại, đa số tâm lý NĐT đã thoải mái hơn trước thông tin nới “room” tín dụng, nhưng thị trường BĐS chưa rục rịch mua bán ngay, vì thế họ kỳ vọng sự thay đổi về thanh khoản vào cuối năm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, hiện tại, nhiều ngân hàng đã được nới “room” nhưng số tiền lại không nhiều, chỉ ở mức vài trăm nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu so với thị trường BĐS tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung thì con số này lại không thấm tháp gì. Chưa kể, thông tin tín dụng chỉ mới ở giai đoạn đầu, “room” nới không dành riêng cho lĩnh vực BĐS. Vì thế, nhìn chung, hoạt động đầu cơ, hay “lướt sóng” BĐS sẽ gặp khó khăn thời gian tới. “Mặc dù, những tác động về mặt giao dịch BĐS chưa rõ ràng ở thời điểm này, tâm lý cởi mở từ phía người mua, NĐT dần dà sẽ tác động đến sức mua của thị trường BĐS nói chung, ít nhất là từ thời điểm cuối năm nay trở đi” - ông Đính nhận định.