Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022 đã có sự thích ứng và từng bước phục hồi trở lại, mặc dù có thể chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017. Số liệu khảo sát của HoREA cho thấy, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường BĐS TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn thì năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 bằng 53,6%, năm 2020 bằng 39,2% và đáng báo động năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.
Tương tự, khảo sát của Savills Việt Nam tại thị trường BĐS TP.HCM từ đầu năm 2022 đến nay cũng chỉ ra, phân khúc nhà ở đã bắt đầu hoạt động tốt hơn với nguồn cung sơ cấp khá lớn. Nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm, lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới này đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu; trong đó, hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A với 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới của TP Thủ Đức.
Theo đánh giá của Công ty CBRE Việt Nam, được hỗ trợ bởi việc nâng cấp vị trí dự án tại các quận ngoại thành, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như “tuyệt chủng” nguồn cung mới kể từ quý I/2019.
CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM dự kiến tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, hiện thị trường BĐS đang xuất hiện tình trạng lệch pha, rất thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Tình trạng lệch pha thể hiện rõ nhất là nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu vắng nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân ngày càng vắng bóng.
Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân. Ngược lại, năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.
“Để hạn chế tình trạng lệch pha cung - cầu, doanh nghiệp BĐS nên xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Cùng với đó, xem xét đầu tư vào các đề án, chương trình mục tiêu của thành phố như phát triển TP Thủ Đức; các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; chỉnh trang di dời tái định cư nhà trên và ven kênh rạch; dự án nhà ở xã hội…”, ông Châu đề xuất.
Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng lệch pha cung - cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Thị trường BĐS hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, giao dịch kém. Thị trường thứ cấp cũng đang rơi vào trầm lắng, giảm thanh khoản. Người có nhu cầu ở thật khó mua được nhà hơn thời điểm trước đây do giá tăng cao và niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh.
Đánh giá về sự lệch pha cung - cầu hiện nay, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay, những vướng mắc lớn, cản trở sự phát triển của thị trường BĐS đang khiến thị trường lệch pha. Do đó, cần nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.
Song song đó, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để an cư.
