TP.HCM: Nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng đủ nhu cầu

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 1/2024, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đã giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm, xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án đã tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu về pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng; 2 dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ 1 dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo. Hầu hết nguồn cung sơ cấp (82%) chủ yếu tập trung ở quận 9 cũ, quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Theo đánh giá của các chuyên gia, tình hình bán sản phẩm trầm lắng trong quý 1/2024 do các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng như nhiều chủ đầu tư dự án đã dành thời gian để tinh chỉnh chiến lược của mình. Lượng bán gồm 1.116 căn giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%, trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%. Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ có 42 căn mới được mở bán, tăng 56% theo quý nhưng giảm 11% theo năm.

Cũng theo các chuyên gia, nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong 3 năm qua, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn; các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt, 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP. Thủ Đức (TP.HCM); các sản phẩm mới giá rẻ và chiết khấu lớn được các chủ đầu tư áp dụng để thúc đẩy lượng bán đã làm giá bán sơ cấp trung bình giảm 13%.

Đồng thời, do thị trường bất động sản gặp khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư dự án đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài 2 năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Nhiều dự án cũng đang cung cấp chiết khấu lớn lên tới 24% cho phương thức thanh toán tiêu chuẩn nhằm thu hút khách hàng và thúc đẩy lượng bán; các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, kích thích tiêu dùng cho người dân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản đang kỳ vọng lãi vay mua nhà giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án trong tương lai mở bán.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho rằng, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TP.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Nhìn về nguồn cung tương lai của TP.HCM thì không thể đáp ứng được mức cầu này. “Tuy nhiên, khi nhìn sang các thị trường như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của 3 thị trường này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu của TP.HCM. Đây là kết quả của sự dồn nén kéo dài trong nhiều năm của tình trạng chênh lệch cung - cầu”, bà Giang Huỳnh cho hay.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, xu hướng này diễn ra khá rõ rệt tại thị trường Bình Dương khi các dự án căn hộ được triển khai lại nhắm đến khách hàng tại TP.HCM để ở và mua đầu tư; giá bán các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ tại đây ở mức tầm 2 tỷ đồng/căn, rất phù hợp với gia đình nhỏ. Theo dự báo của các chuyên gia, khi thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Trung ương về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng.

Trong quý đầu năm nay, TP.HCM đã gấp rút giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm, tăng 25% theo năm. Nổi bật là các dự án: Đường Vành Đai 3, Tuyến Metro 1 và Nút giao An Phú. Khu vực phía Đông TP.HCM được thúc đẩy nhờ làn sóng đầu tư và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ. Do đó, bất động sản tại các tỉnh vệ tinh như: Đồng Nai, Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng và trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp của TP.HCM, với giá bán thấp hơn 79% và nguồn cung sơ cấp lớn hơn 31%.