Thị trường bất động sản 2024: Chờ đợi cơ hội mới

"Cơn bĩ cực" của thị trường

Theo nhận định của Savills Việt Nam, trong năm 2023, thị trường BĐS trên cả nước nói chung và khu vực phía Nam nói riêng đã phải trải qua nhiều khó khăn và áp lực. Tình trạng lãi suất cao khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư lâm vào thế khó. Đồng thời, lạm phát gia tăng cũng đã gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình. Ngoài ra, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Chỉ trong một năm qua, thị trường phải chứng kiến sự rời đi của hàng ngàn doanh nghiệp BĐS về lĩnh vực môi giới, phát triển dự án. Trong đó, hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn cũng đã phải lao đao khi thiếu dòng tiền. Trên toàn bộ phân khúc của thị trường, giao dịch rất nhỏ giọt, nhiều dự án cao cấp buộc phải giảm giá, điều chỉnh các chính sách chiết khấu lên mức cao nhất, thậm chí lên đến 40% để có thể bán được hàng đã cho thấy "cơn bĩ cực" chưa từng có của thị trường.

Số liệu khảo sát từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 2023 là năm ghi dấu nhiều “cuộc chia ly” của nhiều doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 và 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới chỉ đạt 4.725, giảm 45%. Chịu sự tác động trực tiếp của việc rời thị trường BĐS của hàng loạt doanh nghiệp, hàng nghìn môi giới cũng mất việc, bỏ nghề. Thị trường hiện chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Cũng theo VARS, trong năm 2023, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường vẫn còn tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Phân khúc BĐS cần thiết thì không có cung, phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân thi lại dư thừa, tồn kho. Với phân khúc nhà ở xã hội, nơi cháy hàng, nơi lại ế chỏng chơ. Chưa kể thị trường còn xảy ra thực tế, ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn...

Tuy khó khăn vẫn còn đó, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, nếu so với đầu năm thì những tháng cuối năm 2023 thị trường BĐS đã có chuyển biến tích cực rất rõ nét. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, hiện nay, nhu cầu thực đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua và đang chờ đợi những cơ hội mới. Trong giai đoạn này, thị trường thứ cấp đang ổn định nhất. Còn thị trường sơ cấp, thời gian trước chủ yếu tập trung các dòng sản phẩm cao cấp, siêu sang, nhưng những tháng cuối năm 2023, thị trường đã tập trung nhiều hơn vào nhà vừa túi tiền dễ sở hữu.

Chờ đợi sự xoay chuyển

Phân tích về điểm mạnh của thị trường vào lúc này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường BĐS đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Trong khu vực, lượng giao dịch BĐS đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Dù lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

"Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đang khan hiếm, bất kỳ chủ đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao của thị trường lúc này, nhất là phân khúc khách hàng tầng lớp trung lưu đang gia tăng", TS. Sử Ngọc Khương phân tích.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM dự báo, các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường BĐS có thể sẽ tiếp diễn trong năm 2024 như: khó khăn về dòng tiền và áp lực trả nợ trái phiếu của các chủ đầu tư, thanh khoản thấp, tâm lý người mua bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS.

Bà Giang Huỳnh cũng cho rằng, với vai trò là trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam, nơi có nguồn cầu nhà ở lớn, BĐS TP.HCM sẽ phục hồi trước, sau đó mới đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Ở góc độ nguồn cung, dự kiến phục hồi dần từ năm 2024 cũng được kỳ vọng là động lực lớn cho thị trường BĐS trong năm tới. Ở khía cạnh phát triển dự án, nếu các chủ đầu tư có thể triển khai các dự án đúng tiến độ, có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch thì sẽ có thể thu hút người mua và giúp thanh khoản của thị trường phục hồi dần. Trách nhiệm tháo gỡ khó khăn về pháp lý từ Trung ương, địa phương cho các dự án BĐS cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường phục hồi.

Tương tự, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận định, đến nay, chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường BĐS về vùng ổn định. Trong đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua và sắp tới sẽ là Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này cho thấy, dù vẫn còn những khó khăn nhất định, song với các thông tin tích cực từ chính sách vẫn hứa hẹn sẽ tạo chuyển biến lớn cho thị trường BĐS. Từ đó giúp "sức khỏe" của các doanh nghiệp tốt hơn, thị trường dần hồi phục.