Thị trường bất động sản 2023: Chờ “tan băng”

Lo ngại “đóng băng”

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), gam màu tối vẫn đang bao phủ thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2023. Tỷ lệ giao dịch giảm 37% so với 6 tháng đầu năm 2022, trong đó, 80% lượng giao dịch nhà ở là căn hộ chung cư có pháp lý sạch, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân - dưới 25 triệu/m2. Tổng nguồn cung căn hộ bình dân đã giảm 98% so với năm 2019. Căn hộ có mức giá xung quanh 25 triệu/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố lớn hoặc tại các đô thị loại I trở xuống.

“

“Thời gian qua, mặc dù ảnh hưởng của những giải pháp lên thị trường BĐS chưa thật sự rõ nét, nhưng đều là những bệ đỡ vững chắc giúp cho đà hồi phục bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới, chậm nhất là đến nửa đầu năm 2024”.

Ông Võ Hồng Thắng -

Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn & Phát triển Dự án của DKRA Group

Theo kết quả nghiên cứu chu kỳ trên thị trường BĐS Việt Nam trong vòng 28 năm qua (từ 1994 - 2022) của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy, cứ 7 năm, thị trường sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần. Giai đoạn 1994 - 1996, thị trường BĐS xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 - 1999 thị trường BĐS “đóng băng” lần thứ nhất. Đến năm 2000, tức 3 năm sau, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001 - 2002.

Sau lần tăng trưởng nóng, thị trường đóng băng thời gian dài, bắt đầu từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Đến năm 2007 - 2008, đợt sốt đất thứ ba diễn ra nhưng 5 năm sau đó, từ năm 2011 - 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn “đóng băng” lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua. Thị trường BĐS tan băng vào cuối năm 2014 và đợt nóng sốt lần thứ tư bắt đầu kéo dài đến năm 2019 sau đó chững lại. Với diễn biến khó khăn của thị trường BĐS từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng sẽ xuất hiện sự “đóng băng” của thị trường lặp lại theo lịch sử.

Theo ghi nhận của công ty nghiên cứu thị trường, từ đầu tháng 7/2023, thị trường BĐS tại khu vực phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng đã có một số tín hiệu mới. Theo đó, các chủ đầu tư các dự án BĐS cũng đã bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang thế chủ động tung hàng hóa, thăm dò thị hiếu sản phẩm, tổ chức mở bán sản phẩm BĐS trở lại. Trong quý II/2023, các lượng tin rao bán BĐS có dấu hiệu tăng nhẹ 1 - 3% so với cùng kỳ năm 2022 dù chưa thống kê được giao dịch thành công.

Kỳ vọng đảo chiều

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, khối băng BĐS chắc chắn không thể tan nhanh trong một sớm một chiều. Từ quý IV/2023 trở đi, nếu các yếu tố hỗ trợ thị trường xuất hiện đầy đủ với tần suất dày đặc như chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, lãi suất cho vay điều chỉnh thực chất, nới cho vay BĐS cá nhân, khối băng BĐS mới có thể tan từng chút một.

Ở góc nhìn lạc quan hơn về phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, hiện nay, tình hình BĐS trên cả nước nói chung, phía Nam nói riêng không quá xấu. Thị trường có thể phục hồi từ cuối năm 2023 nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cũng cho rằng, thị trường BĐS thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Thị trường BĐS trong những tháng qua đã trải qua giai đoạn trầm lắng nhưng cũng có thể nói một cách lạc quan rằng, thị trường BĐS trên cả nước nói chung, phía Nam nói riêng đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

“Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt BĐS “đóng băng”. Cạnh đó, các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Vì vậy, khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng” - bà Trang Bùi phân tích.