Thay đổi cơ chế tính tiền SDĐ để giảm giá nhà ở

Trong 6 tháng đầu năm 2017, thị trường nhà ở thương mại của TP Hồ Chí Minh có 32 dự án (D.A) nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 16.506 căn. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ trên 31%, phân khúc trung cấp chiếm hơn 31%, phân khúc bình dân chiếm 37,6%. Tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, theo HoREA, thị trường vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn”. Đó là tiền SDĐ; giải phóng mặt bằng; chuyển nhượng D.A bất động sản; chính sách tín dụng và thủ tục hành chính. Đặc biệt, “điểm nghẽn” tiền SDĐ đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế xin - cho mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87 và Thông tư Liên tịch số 88 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy trình thực hiện xác định tiền SDĐ của D.A rất nhiêu khê. Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất D.A; hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai sở quản lý, nhưng trên thực tế chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ.

Theo HoREA, cần thay đổi cơ chế tính tiền SDĐ để giảm giá nhà ở. Ảnh: Cảnh Nhật

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA cho rằng, cần thay đổi cơ chế tính tiền SDĐ D.A để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho trên thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền SDĐ, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196 ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ. Đó là về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền SDĐ” mà thay thế bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế SDĐ sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền SDĐ như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư D.A; Nhà nước có nguồn thu thuế SDĐ ổn định, lâu dài.

HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai và đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai.

Đồng thời, sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền SDĐ như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, dẫn đến phương án này không được chấp thuận.

Vấn đề cần giải quyết cấp bách hiện nay là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền SDĐ của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

HoREA đề nghị giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng Thẩm định giá đất TP xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền SDĐ D.A; đề nghị cho phép chủ đầu tư D.A được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá đất TP khi thẩm định giá đất D.A của đơn vị mình.

Trong trường hợp chủ đầu tư D.A không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư D.A thanh toán).

HoREA cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp. Đồng thời, bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.

Theo Báo Thanh Tra