Tăng nguồn cung, giảm kỳ vọng lợi nhuận nhà ở giá rẻ năm 2024: Để thị trường khởi sắc

Cung - cầu nhà ở giá rẻ lệch pha

Từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Động thái này là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Theo các chuyên gia, nhà giá rẻ, vừa túi tiền sẽ là phân khúc bất động sản bước vào nhịp phục hồi đầu tiên trong năm 2024. Nhu cầu ở phân khúc này vẫn rất cao.

Việc Bộ Xây dựng chủ trương đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở giá rẻ xuất phát từ nhu cầu này. Nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản ảm đạm, nguồn cung bị thiếu hụt.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, số lượng căn hộ dưới 2,5 -3,5 tỷ đồng khan hiếm. Nhiều khách hàng không thể tìm thấy được sản phẩm phù hợp với nguồn tài chính và chưa đủ tự tin để đi vay số tiền lớn mua nhà ở dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/ 2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2.

Từ số liệu của các đơn vị nghiên cứu bất động sản có thể thấy, nguồn cung hạn chế nên giá bán liên tục tăng cao. Bên cạnh đó, thị trường đang diễn ra hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là "lệch pha cung - cầu" nhà ở: Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân dẫn đến trên thị trường chủ yếu là căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 trở lên.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý

Để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và quan tâm phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Tuy nhiên, điểm nghẽn thị trường hiện nay đang "đẩy" giá bất động sản tiếp tục tăng cao.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: Phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

"Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao", HoREA nêu.

Đồng thời, doanh nghiệp tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Hiệp hội đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản 2023 còn nhiều khó khăn, nhưng đây chính là "nền móng" cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024.

"Phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường. Nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội" - ông Đính nhấn mạnh.

Luật Nhà ở (sửa đổi) và đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua với kỳ vọng sẽ điều chỉnh nhiều vấn đề của thị trường bất động sản. Hiện các cơ quan liên quan đang soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Đồng thời, các cấp, ngành tiếp tục nghiên cứu, triển khai các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý, hỗ trợ thúc đẩy Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; nghiên cứu lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hợp lý hơn, vừa thu hút nhà đầu tư vừa giúp người dân mua được nhà ở.