Tài chính, giá đất - từ cơ chế đến thực tiễn: Những điểm mới

Việc sửa đổi nội dung này phù hợp sẽ góp phần giảm khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo Bộ TN&MT, thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Một trong những nguyên nhân được cho là liên quan đến yếu tố giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường…

Để tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc về vấn đề tài chính, giá đất, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô...

Dự thảo Luật đề xuất quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm.

Cụ thể, Dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, được công bố công khai, áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Đặc biệt, về giá đất cụ thể, Dự thảo quy định phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá…

Theo ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Tổ trưởng Tổ biên tập Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tài chính đất đai, giá đất là vấn đề rất được nhân dân quan tâm, góp ý. Đây cũng là nội dung quan trọng và phức tạp mà cơ quan soạn thảo đặc biệt tập trung nghiên cứu xây dựng trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên cơ sở chủ trương của Đảng và tổng kết, đánh giá thực tiễn.

Có thể xem biến động giá đất hằng ngày

Giải trình lấy ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Đất đai sửa đổi, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách vừa diễn ra, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, vấn đề tài chính đất đai, đặc biệt là định giá đất là vấn đề “nguyên nhân của mọi nguyên nhân”.

Dẫn từ Luật Đất đai 1993, 2003 tới 2013, Phó Thủ tướng cho biết, Nhà nước đã kiên trì tìm cách giải quyết bài toán tài chính đất đai, "đã nói đến giá trị trường, nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, phù hợp giá thị trường, song thực tế chưa làm được”.

Bên cạnh đó, 4 phương pháp xác định giá đất hiện một số quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng hiệu quả, tuy nhiên lại chưa thể phát huy vận dụng tại Việt Nam, nguyên nhân là do thông số đầu vào để xác định giá đất không chính xác.

Để khắc phục điều này, Phó Thủ tướng cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi lần này cơ bản phải đảm bảo thu thập được giá đất chính xác làm thông tin đầu vào. Yêu cầu đầu tiên là làm sao để người dân, doanh nghiệp phải giao dịch đất đai trên sàn để thông tin giá đất được công khai. Thứ hai, làm sao để khi người dân đăng ký giao dịch đất đai phải đưa ra giá đúng.

Tính đến hết ngày 2/4/2023, đã có 11.685.461 lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân góp ý vào Dự thảo Luật, trong đó, 979.736 ý kiến về nội dung tài chính đất đai, giá đất.

Theo Phó Thủ tướng, phương án sắp tới là giá đất trên hợp đồng không phải là giá để tính thuế, mà giá tính thuế là lấy bảng giá đất của năm trước do Nhà nước công bố. Điều này sẽ giúp người dân không lo lắng về việc khai giá trong hợp đồng sẽ bị tính thuế. Đồng thời làm rõ: "Khi xây dựng bảng giá đất tiệm cận với thị trường thì đấy chính là giá để chúng ta thực hiện mọi mối quan hệ giao dịch giữa cá nhân, tổ chức, Nhà nước".

Phó Thủ tướng cũng khẳng định, khi thu thập được thông tin giá đất qua các sàn giao dịch, tạo thành cơ sở dữ liệu đất đai sẽ có thông số đầu vào chuẩn. Khi có dữ liệu, trên bản đồ có thể chia được đến từng thửa đất chuẩn. Khi có thửa đất chuẩn, có thể sử dụng mô hình máy tính xử lý số liệu để từ đó đưa ra giá đất chuẩn cho từng quý, tiến tới trong một tháng chứ không chỉ hàng năm. Theo Phó Thủ tướng, "Quan trọng nhất ở đây là số liệu đầu vào đúng, chúng ta phải xây dựng dữ liệu, chúng ta phải có phương pháp. Từ các phương pháp, xây dựng bản đồ vùng giá trị và chia ra các thửa đất chuẩn". Khi có dữ liệu, có thể nhìn vào hằng ngày để xem giao dịch đất đai và xác định hệ số biến động. Từ hệ số biến động, có thể tính toán được bảng giá đất cho năm sau bằng cách lấy bảng giá đất năm trước nhân với hệ số biến động.