Sơn La: Đề xuất tháo gỡ khó khăn trong đấu giá đất

Thời gian qua, công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Sơn La đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, không có kết quả đấu giá cao bất thường so với giá khởi điểm, gây ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất, nhà ở, nguồn (cung, cầu) nhà ở, bất động sản trên địa bàn. Song, bên cạnh đó, theo lãnh đạo Sở TN&MT Sơn La, kết quả đạt được so với kế hoạch đề ra còn thấp. Thực tiễn quá trình đấu giá đất cho thấy còn một số vướng mắc cần sớm được tháo gỡ.

“Chênh” quy định giữa Luật Đất đai và các văn bản

Hiện nay, quy định về cơ quan có trách nhiệm xác định giá khởi điểm tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể, đang có sự chưa thống nhất giữa: Điều 114 Luật Đất đai 2013; Khoản 2, Điều 15, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Khoản 1, Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 9/9/2016 (sửa đổi Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ); Khoản 1, Điều 3, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 9/9/2016 (sửa đổi khoản 3, Điều 4, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ); Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (bổ sung Điều 15a, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014); Khoản 1, Điều 9 Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 14/4/2015.

Theo các quy định trên, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là giá đất cụ thể. Tuy nhiên, quy định về cơ quan thực hiện xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm, đang không thống nhất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các thửa đất, khu đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng (tính theo bảng giá đất) đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất trả tiền hàng năm. Trong khi, Luật Đất đai 2013, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định Sở TN&MT thực hiện xác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm; Nghị định 135/2016/NĐ-CP lại quy định Sở Tài chính thực hiện nội dung này.

Thứ hai, về phương pháp xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá. Điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, trong đó có trường hợp “Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”, không phân biệt giá trị (tính theo bảng giá đất) trên hay dưới 10 tỷ đồng. Tại tiết c khoản 3 Điều 3 Nghị định này quy định các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, không có trường hợp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, có trường hợp “Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, không phân biệt giá trị lớn hay nhỏ hơn 10 tỷ đồng. Tại khoản 5 Điều 4 Nghị định này (sửa đổi tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP) quy định các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, không có trường hợp xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với các thửa đất/khu đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng.

Khoản 1 Điều 2; khoản 1 Điều 3, Nghị định 135/2016/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 (sửa đổi khoản 2 Điều 18, Nghị định 44/2014/NĐ-CP), giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá quyền thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê đối với các thửa đất, khu đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng với các tỉnh miền núi, vùng cao và đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, quy định về phương pháp xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp này đang chưa thống nhất.

Riêng năm 2021, toàn tỉnh đã triển khai 40 cuộc đấu giá, thu nộp ngân sách hơn 497 tỷ đồng.

Thứ ba, về ủy quyền, phân cấp thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm. Khoản 3 Điều 1 Thông tư 332/2016/TT-BTC; khoản 3 Điều 1 Thông tư 333/2016/TT-BTC, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền, phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá. Song, điều 9 Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm, không ủy quyền cho UBND các huyện, thành phố triển khai thực hiện.

Thứ tư, về trình tự xác định, thẩm định, phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 2 và khoản 1 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ, quy trình xác định giá khởi điểm thực hiện qua 3 bước. Song, Điều 15, Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 3 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy trình xác định giá khởi điểm thực hiện qua 6 bước. Như vậy, trình tự xác định, thẩm định, phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao đang chưa thống nhất.

Đề nghị bổ sung trình tự, thủ tục cho thuê với đất công ích

Một vướng mắc khác, việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Khoản 4 Điều 7 Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ có quy định hình thức xử lý nhà đất "Bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua "chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai còn gặp một số khó khăn, vướng mắc.

Ngoài ra, tỉnh cũng kiến nghị gỡ vướng về một số bất cập của Luật Đấu giá tài sản liên quan đến thời gian đăng ký tham gia đấu giá, thời gian nộp tiền đặt trước và các trường hợp xử lý tiền đặt trước; thu và trả lại tiền đặt trước…

Cùng với đó, kiến nghị Bộ TN&MT bổ sung quy định về liên danh 2 hay nhiều nhà đầu tư có được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không? Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn đang quản lý? Quy trình cụ thể để điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ? Quy định cụ thể các tiêu chí xét, đánh giá năng lực tài chính và các tài liệu để chứng minh điều kiện tham gia đấu giá của các tổ chức đăng ký tham gia đấu giá…