Siết tín dụng để thanh lọc doanh nghiệp bất động sản

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, việc dòng tiền từ ngân hàng chảy vào các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, liệu pháp này sẽ giúp thanh lọc bớt các DN yếu kém về tài chính, mở ra nhiều cơ hội cho thị trường.

Rào cản tín dụng tạo động lực cho doanh nghiệp

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt tín dụng BĐS là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường tăng “nóng” thời gian qua, khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

Số liệu từ NHNN cho thấy, thông qua kiểm soát dòng vốn này, cơ cấu tín dụng BĐS đã chuyển dịch theo hướng tích cực. Cụ thể, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng BĐS lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, kiểm soát chặt tín dụng BĐS đồng nghĩa với việc ngân hàng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi trước khi cho vay.

Do đó, dự án muốn vay tín dụng ngân hàng cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý (bàn giao đất, giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán) và đặc biệt những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh để triển khai dự án sẽ được ngân hàng sẵn sàng cho vay. Việc nắn tín dụng BĐS nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Đặc biệt, nó sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án BĐS nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, cũng sẽ thúc đẩy buộc các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác.

Song song với đó là nâng cao năng lực tài chính, tập trung vào sản phẩm, đẩy mạnh hoạt động bán hàng. Mục tiêu cuối cùng là vừa giúp thị trường sàng lọc những dự án kém chất lượng, vừa đảm bảo được nguồn khách hàng mua ở thật.

Doanh nghiệp vào đường đua

Thực tế, có nhiều ý kiến lo ngại DN BĐS sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn khi ngân hàng khóa van tín dụng. Tuy nhiên, đây lại là cơ hội tốt để DN tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Thanh Bình - Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Thanh Bình, DN BĐS đang đối mặt nhiều thách thức, khó khăn từ việc NHNN kiểm soát tín dụng BĐS và phát hành trái phiếu. Nhiều DN đã không dám dùng đòn bẩy tài chính. Cơ hội lúc này sẽ chỉ dành cho DN có tiềm lực tài chính thực sự, có năng lực phát triển dự án chuyên nghiệp. Vì vậy, để chủ động về tài chính, các DN đang tập trung tìm các kênh dẫn vốn khác như đẩy mạnh hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập, lựa chọn đối tác mới có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của DN.

“Việc siết tín dụng là động thái để chủ đầu tư nhìn lại đường hướng phát triển của mình. Khi không có vốn dồi dào để phát triển dự án ồ ạt, DN cần phải đánh giá được kết quả đầu tư có hiệu quả hay không. Bên cạnh đó, DN phải gia tăng biên lợi nhuận trong các dự án.

Theo góc độ của chúng tôi, nếu DN nhìn theo hướng tích cực thì nó là tích cực và tận dụng được thời cơ để phát triển. Ngân hàng không đóng cửa với tất cả các DN. Những DN có các chỉ tiêu kinh doanh lợi nhuận tốt, có quỹ đất... vẫn đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay” - ông Bình nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc NHNN siết dần tín dụng đã được thực hiện có lộ trình. Đây được xem là khoảng thời gian vừa đủ để các DN BĐS làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng. Với khoảng thời gian đó, các DN đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng “trăm hoa đua nở” như hiện nay. DN BĐS muốn tồn tại được, thì vốn chủ sở hữu phải vững, thương hiệu phải được nâng lên, có chiến lược phát triển rõ ràng, làm ăn uy tín, sáng tạo.