Phát triển nhà ở xã hội: Sẽ “cứu cánh” cho thị trường bất động sản

Nhiều "ông lớn" tham gia

Đến hết quý II/2023, gam màu xám vẫn tiếp tục bao phủ thị trường BĐS cả nước nói chung và phía Nam nói riêng. Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia kinh tế dự báo, phân khúc NOXH, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong thời gian vừa qua, phân khúc NOXH đã “tạo sóng” khi nhiều “ông lớn” ngành địa ốc liên tục công bố tham gia thị trường này. Điển hình, một tập đoàn đặt mục tiêu xây dựng khoảng 500.000 căn NOXH.

Mới đây, đại diện lãnh đạo Kim Oanh Group cho biết: Trong giai đoạn 2023 - 2028. Kim Oanh Group đặt mục tiêu sẽ phát triển 26 dự án BĐS, bao gồm: 23 dự án NOXH và 3 dự án nhà ở thu nhập thấp với tổng cộng khoảng 40.000 sản phẩm, với tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1, từ nay đến năm 2026, Kim Oanh Group sẽ giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm. Riêng năm 2023, sẽ giới thiệu ra thị trường 4.800 sản phẩm NOXH tại Bình Dương, Đồng Nai.

Một trong những dòng sản phẩm là nhà ở thu nhập trung bình, NOXH tại TP.HCM và các khu vực vùng ven đã được người mua quan tâm trong những năm qua, đó là phân khúc EhomeS do Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư. Đánh dấu sự trở lại của dòng sản phẩm EhomeS, đại diện Nam Long Group cho biết: Nam Long sẽ dành 300 - 500 tỷ đồng để đầu tư phát triển dự án NOXH tại vùng ven TP.HCM. Mục tiêu năm 2023 và trong thời gian tới của Nam Long là sẽ tham gia phát triển 20.000 căn NOXH.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường BĐS đầy khó khăn, phân khúc nhà ở giá bình dân, nhất là NOXH được chú ý nhiều hơn, đây được xem như “cứu cánh” cho thị trường. Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết: “Trong quý I/2023, nhiều chính sách dành riêng cho loại hình sản phẩm nhà NOXH, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ với quy mô khoảng 120.000 tỷ đồng đã được công bố; và được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để giải tỏa nút thắt vấn đề mất cân bằng cung - cầu của thị trường BĐS diễn ra trong nhiều năm trở lại đây”.

Nhiều “nút thắt” cần tháo

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, việc phát triển NOXH không dễ và phải đối mặt với nhiều thách thức. Khó khăn đầu tiên là khách hàng chưa tiếp cận được ưu đãi chính sách gói 120.000 tỷ đồng, lãi suất cho vay vẫn chưa phù hợp với đại đa số người có nhu cầu mua nhà, tiếp theo là đối tượng được mua NOXH. Hiện tại, mức thu nhập của người mua NOXH theo quy định đang là rào cản với người có nhu cầu nhưng thu nhập cao hơn quy định. Còn với những hộ nghèo và cận nghèo, thu nhập lại không đủ để trả tiền vay mua NOXH hàng tháng sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt.

Một khó khăn nữa là thủ tục đầu tư dự án NOXH vẫn chưa rõ ràng, khó đáp ứng. Doanh nghiệp BĐS mong muốn cơ quan quản lý nhà nước có thể tinh giản các thủ tục, tạo điều kiện giúp các chủ đầu tư triển khai dự án nhanh, đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân. Cuối cùng là việc giới hạn đối tượng người mua nhà phải có hộ khẩu tại địa phương đó. Điều này tạo khó khăn khi TP.HCM và các tỉnh lân cận có nhu cầu nhà ở rất lớn đến từ nhóm lao động nhập cư sinh sống làm việc.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định: Làm dự án NOXH cũng là bước vào đường đua đầy thử thách do biên độ lãi không cao - giới hạn 10%, gần tương đương lãi suất huy động của ngân hàng nên khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc tính bài toán đầu tư và vận hành. Bên cạnh đó, pháp lý làm dự án NOXH khó tương đương nhà ở thương mại, giá bán và đối tượng bán phải theo quy định. Điều này lý giải vì sao trước đây số doanh nghiệp làm NOXH đếm trên đầu ngón tay, ít có đơn vị nào mặn mà làm NOXH khi thị trường nhà đất “nóng sốt”.

Theo các chuyên gia BĐS, để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, cơ quan quản lý nhà nước cần có các động thái hỗ trợ thiết thực như nhanh chóng tháo gỡ về cơ chế, chính sách, nhất là các thủ tục liên quan đến đất đai để các doanh nghiệp đẩy nhanh hơn việc triển khai các dự án, giúp thị trường giải “cơn khát” nhà ở giá rẻ. Còn các doanh nghiệp BĐS bên cạnh làm mảng nhà ở bán cũng cần tăng cường phát triển mảng nhà cho thuê phục vụ nhóm công nhân, người lao động thu nhập thấp.