Ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ và nông dân chỉ đi làm thuê.
Chính vì thế, đất đai coi như đã được tập trung. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Trong đó, đất nông nghiệp được quản lý chặt chẽ nhất. Điều này có nghĩa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất hãn hữu, trừ những trường hợp thực sự đặc biệt, song cũng phải trải qua rất nhiều khâu thẩm định.
 |
|
Đất nông nghiệp ở các nước Đông Nam Á được quản lý chặt chẽ. |
Bên cạnh đó, do đất đai được tập trung trước nên thuận tiện khi đi vào sản xuất lớn, không phải dồn điền, đổi thửa như ở Việt Nam. Tuy vậy, có một nhược điểm là nông dân không được chia ruộng, nên nông dân không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Do đó, không tối đa hóa được thu nhập của nông dân, kéo theo, họ không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi. Đó cũng là một trong những lý do khiến những nước này không phát triển được công nghiệp.
Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Có một lợi thế suốt một thời gian dài, họ đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Nói cách khác, họ đã tạo ra nguồn lực tài chính cho quá trình công nghiệp hóa, tạo ra thị trường nội địa cho công nghiệp. Song, cũng có một nhược điểm là đã đến thời điểm phải tiến hành công cuộc mới là dồn điền, đổi thửa, tập trung đất đai. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Ở Việt Nam, có một số điểm cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm nước ngoài, cụ thể: Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.
Tiếp theo, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.
 |
|
Quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. |
Đồng thời, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi. Phân tích như vậy để thấy, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, phải khẳng định phát triển bất động sản nông nghiệp là xu hướng tất yếu, gắn với tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển thương mại - dịch vụ và công nghiệp. Vấn đề đặt ra là chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất phải có đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn.
Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.
Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.
