Theo đó, về bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất cần bổ sung quy định tiêu chí các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phải thu hồi đất, như: các dự án đầu tư công có sử dụng đất; các dự án sản xuất phi nông nghiệp; các dự án sản xuất nông nghiệp; công trình công cộng; các dự án dân cư.
Bổ sung quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Về nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách thu hồi đất vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh). Quy định rõ ràng, đầy đủ hơn về cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận theo hướng sau: Quy định cụ thể loại công trình, dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn được thu hồi đất vùng phụ cận; quy định rõ quy mô, đặc điểm, tính chất của từng công trình, dự án.
Bổ sung quy định tiêu chí xác định vùng phụ cận cần thu hồi đất đối với từng loại công trình,dự án. Việc quy định tiêu chí xác định vùng phụ cận cần cân nhắc tính khoa học, thực tiễn và phù hợp với các yếu tố vùng miền.
Bổ sung cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng đất vùng phụ cận sau khi đã thu hồi.Quỹ đất vùng phụ cận sau khi đã thu hồi giao cho Tổ chức phát triển quỹ đấtquản lý, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
 |
|
Ảnh minh họa |
Về nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi đất đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, để đảm bảo tính công bằng, công khai, minh bạch cần bổ sung, hoàn thiện một số quy định trong pháp luật đất đai theo hướng: Bổ sung quy định về điều kiện thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được.
Theo đó, quy định cụ thể việc thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được chỉ thực hiện đối với các dự án có đủ các điều kiện, gồm: Không điều chỉnh được quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án (nếu bỏ lại phần diện tích đất không thỏa thuận được); điều chỉnh được quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án sẽ làm các thủ tục theo quy định để điều chỉnh dự án, trong đó, quy mô diện tích đất của Dự án không có phần diện tích đất không thỏa thuận được; tỷ lệ diện tích đất trong dự án mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không đồng thuận) tối đa chiếm 15% diện tích đất thực hiện dự án, công trình.
Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được: Nhà nước cùng với chủ đầu tư thực hiện đối thoại với người sử dụng đất trong khu vực đất chưa thỏa thuận được; trường hợp đối thoại với người sử dụng đất trong khu vực đất chưa thỏa thuận được không thành thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất khu vực đất chưa thỏa thuận được; Nhà nước cho chủ đầu tư thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án.
Bổ sung quy định về xác định giá đất cụ thểđối với phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được và phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi. Giá đất cụ thể đối với phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận đượcxác định theo nguyên tắc không vượt quá giá đất cao nhất đã thỏa thuận được; phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi cần được xây dựng theo nguyên tắc phù hợp với thực trạng, điều kiện thực tế của địa phương, đáp ứng các yêu cầu có tính chất tâm lý, tình cảm của người dân.
Về nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập trong việc thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, cần nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng sau:
Bổ sung quy định các trường hợp thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất gồm: Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh nhưng có từ 2 nhà đầu tư trở lên có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng có từ 2 nhà đầu tư trở lên có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án.
Bổ sung quy định về điều kiện thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, bao gồm: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Xác định rõ mục đích sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất trong dự án; Nhà đầu tư tham gia đấu thầu phải có đủ các điều kiện theo quy định..
Bổ sung quy định về thành phần gói thầu đối với dự án có sử dụng đất đưa ra đấu thầu gồm: Giá đất đối với diện tích đất sẽ giao cho người trúng thầu để thực hiện dự án; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Yêu cầu kỹ thuật và giá đối với công trình xây dựng trên đất dự án.
Về bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để đảm bảo tính dân chủ, công khai, khách quan, công bằng trong tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Cụ thể gồm: Bổ sung hoàn thiện quy định trong pháp luật đất đai về chia sẻ giá trị tăng thêm từ đất không phải do nhà đầu tư mang lại cho người có đất thu hồi, đảm bảo phân phối công bằng giá trị tăng thêm từ đất giữ nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất; hoàn thiện cơ chế, chính sách tái định cư tại chỗ khi xây dựng mới hoặc chỉnh trang, cải tạo khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Bổ sung quy định về việc bồi thường bằng đất đối với người có đất thu hồi được giao đất khác mục đích đất thu hồi nhưng ngang bằng về giá trị trong trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất và người có đất thu hồi đất có nhu cầu.
Bổ sung quy định đối với trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư, trong thời gian chờ được bố trí tái định cư, người được bố trí tái định cư được bố trí tạm cư hoặc được hỗ trợ bằng tiền để thuê nhà tạm cư.
Bổ sung quy định trong pháp luật để nhà đầu tư tham gia vào công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thỏa thuận với người có đất thu hồi kể cả trường hợp Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Về nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư (có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ) để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi. Cụ thể gồm: Bổ sung, hoàn thiện quy chế tài chính đáp ứng yêu cầu của Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất bảo đảm thực hiện việc tạo lập quỹ “đất sạch”, trong đó có quỹ đất để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi.
Hoàn thiện các quy định về quản lý, khai thác quỹ đất xây dựng các khu tái định cư; Nghiên cứu hoàn thiện hệ thống tiêu chí về cơ sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) khu tái định cư cho người có đất thu hồi.
Ngoài việc đảm bảo về chỗ ở có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, cần có quy định cụ thể việc đảm bảo đất sản xuất, việc làm để người có đất thu hồi có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ.
Thể chế và thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TWcủa Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những đổi mới mang tính đột phá về cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, do bối cảnh kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế luôn có sự vận động phát triển nên cơ chế, chính sáchthu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, gây khó khăn trong quá trình thực hiện.
Nhằm chỉnh sửa, bổ sung và từng bước hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phù hợp với tình hình thực tiễn, bài viết này đã bước đầu nghiên cứu đề xuất định hướng đổi mới hoàn thiện về một số nội dung, như: Rà soát và hoàn thiện cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách thu hồi đất vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi đất đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượngbằng quyền sử dụng đất; Nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để đảm bảo tính dân chủ, công khai, khách quan, công bằng trong tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cưđể bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi.
Tuy nhiên, những đề xuất nêu trên mới là nghiên cứu bước đầu. Để có đủ cơ sở cơ sở lý luận và thực tiễn đề xuất đổi mới hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phù hợp với tình hình thực tiễn cần đầu tư thời gian, công sức và trí tuệ để nghiên cứu đầy đủ hơn, sâu hơn và toàn diện hơn trong quá trình sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai.
