Nhiều ý kiến quan tâm quy định mới về giá đất

Phát biểu đóng góp tại hội nghị, bà Trần Thị Thùy Trang, Phó Giám đốc Sở TN&MT Kiên Giang nêu cho rằng, tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 11, Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ; theo đó, quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở.

Theo bà Trần Thị Thùy Trang, hiện nay đối với các dự án đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng trên địa bàn tỉnh Kiên Giang theo chủ trương đầu tư được duyệt là xây dựng công trình nghỉ dưỡng để cho thuê, không có nội dung cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với đất thương mại, dịch vụ, các dự án này đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; chủ đầu tư các dự án xin cấp sở hữu công trình trên đất, đồng thời xin tách thửa theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt chuyển nhượng cho nhà nhà đầu tư thứ cấp (bao gồm chuyển nhượng cho tổ chức và cá nhân) sử dụng.

Do đó, khi định giá đất của các dự án này, căn cứ vào chủ trương đầu tư là cho thuê công trình nghỉ dưỡng, không có nội dung cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên xác định doanh thu của dự án là từ việc cho thuê công trình nghỉ dưỡng chứ không xác định theo doanh thu chuyển nhượng công trình nghỉ dưỡng.

Như vậy hiện nay nếu các dự án nêu trên đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì có phải xác định lại giá đất cụ thể đối với các dự án nêu trên khi thay đổi mục tiêu dự án hay không? Do đó, lãnh đạo Sở TN&MT Kiên Giang kiến nghị trong dự thảo nghị định lần này cũng cần nghiên cứu về nội dung nêu trên.

Ông Nguyễn Chí Kiên, Phó Giám đốc Sở TN&MT Cần Thơ góp ý đối với dự thảo quy định về giá đất cần xem xét thêm tình hình thực tế trong việc lựa chọn tài sản so sánh có cùng mục đích với thửa đất cần định giá rất khó khăn, nhất là khu vực các tỉnh, thanh khu vực phía Nam. Thực tế các thửa đất một mục đích rất ít, chủ yếu đa mục đích.

Do đó, ông Nguyễn Chí Kiên kiến nghị quy định cụ thể việc lựa chọn tài sản so sánh trong trường hợp này. Nếu không quy định cụ thể, sẽ khó khăn trong việc định giá đất, nhất là trong định giá áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi không chọn được tài sản so sánh tương đồng về mục đích sử dụng đất. Đồng thời, trong quy định “về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh” cần bổ sung trường hợp định giá thửa đất nông nghiệp trong khu vực đô thị mà không có đủ tối thiểu 3 thửa đất so sánh hoặc không thể áp dụng được phương pháp thu thập thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.

Còn theo đại diện Sở TN&MT Bến Tre, Điều 4 tại Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đề nghị xem xét lại nội dung tại khoản 3: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Bởi vì, việc quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi là giá đất được xác định theo bảng giá đất trong lúc giá đất khi bồi thường là giá đất cụ thể sẽ không tương đồng về giá trị.

Ngoài ra, theo quy định tại Luật Đất đai thì điều kiện việc thu thập qua điều tra, khảo sát là khi chưa có thông tin giá đất tại nguồn khác, nhưng trong Nghị định quy định về giá đất mới chưa nêu rõ điều kiện để thực hiện việc thu thập thông tin giá như quy định của Luật Đất đai. Do đó cần xem xét sự phù hợp của quy định. Còn với Khoản 3 Điều 38 Nghị định quy định về giá đất: “Thực hiện nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Đất đai”, trong khi Điều 163 Luật Đất đai không có quy định đối với tổ chức tư vấn xác định giá đất. Do vậy, Sở TN&MT Bến Tre đề nghị xem xét sự phù hợp của quy định; đồng thời đề nghị bổ sung nội dung giao Bộ TN&MT xây dựng đề cương, ví dụ như mẫu về bảng giá đất theo từng khu vực để có sự tương đồng về cấu trúc, hình thức trong bảng giá đất giữa các tỉnh, đặc biệt là giá đất ở các khu vực giáp ranh...

Phát biểu tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân ghi nhận những ý kiến của các đại biểu tham dự rất xác đáng, ý kiến đóng góp cống hiến, có giá trị, đúng thực tiễn giúp cho Bộ TN&MT, Ban soạn thảo tiếp thu, giải trình, tổng hợp ý kiến đóng góp này để hoàn thiện các Nghị định dướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 nhằm mang lại kịp thời, đảm bảo chất lượng khi Luật Đất đai có hiệu lực thì chúng ta có đầy đủ quy định hướng dẫn thi hành một cách đồng bộ, mang tính khả thi phù hợp với thực tiễn, đáp ứng yêu cầu đặt ra trong thi hành Luật Đất đai.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân mong muốn các đại biểu cần tiếp tục góp ý đóng góp, cơ quan soạn thảo Luật sẽ tiếp thu ý kiến đến ngày 30/6. Đối với Ban soạn thảo khi trình Chính phủ cũng cần đẩy lên hệ thống Cổng thông tin của Bộ TN&MT để các Sở TN&MT và các Sở ngành xem lại ổn chưa, nếu chưa ổn thì phải tiếp tục có ý kiến để cùng nhau hoàn thiện. Còn trong bảng giá đất lần này có nội dung rất quan trọng đòi hỏi phải tập trung cao độ để góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.