Nhà phố, biệt thự hoạt động kém nhất 5 năm qua

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm như biệt thự, nhà phố tại TP.HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, lượng hấp thụ giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường bất động sản khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Lý giải cho tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân khách quan đến từ quá trình huy động nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng; và ảnh hưởng của diễn biến kinh tế thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập, dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Về nguyên nhân chủ quan, các chuyên gia cho rằng. do sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP.HCM đã thúc đẩy giá nhà ở tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định, thực tế mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. "Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP.HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố", bà Giang Huỳnh phân tích.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó, sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP.HCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh/thành lân cận thành phố. Theo đó, Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Các tỉnh vùng ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương sẽ có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp cho thị trường TP.HCM. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

"Nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển này, trong các năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường vùng ven này để triển khai các dự án quy mô lớn, giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, sản phẩm đa dạng hơn với nhiều diện tích khác nhau, giá bán tại các tỉnh lân cận đang cạnh tranh hơn so với TP.HCM, khi giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương và Đồng Nai lần lượt tương đương với 16% và 22% giá bán tại TP.HCM”, bà Giang Huỳnh cho hay.

Phân tích nguồn cung tương lai đến 2026 của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM gần 5.500 căn, bằng 78% so với Bình Dương và 40% so với Đồng Nai. 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở quận 2 cũ. Huyện Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1.500 căn, theo sau là quận 2 cũ với 1.300 căn và huyện Nhà Bè với 1.000 căn.

Ở góc độ phát triển, trong bối cảnh thị trường khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định. Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị, khi phát triển các dự án nhà liền thổ, nhất là tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch.