Nhà đầu tư không mặn mà với căn hộ cho thuê

Ảnh minh họa

Trong vòng 2 năm trở lại đây giá bất động sản (BĐS) không ngừng leo thang. Không chỉ đất nền, nhà phố mà phân khúc căn hộ cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo một khảo sát, đầu năm 2021, giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại TP.HCM tăng khoảng 3-4%. Tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. 

Căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có. Ở phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại khu vực TP Thủ Đức hiện giá căn hộ đã lên rất cao so với vài năm trước đó, một số dự án mới được chào bán với giá từ 80 triệu đồng - 130 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm TP.HCM, cá biệt một số dự án được chào bán với giá trên 360 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, khi khảo sát ở phân khúc BĐS cho thuê thì mức giá cho thuê lại không tăng mà thậm chí còn giảm xuống mạnh, đặc biệt là so với trước dịch Covid-19. Theo ghi nhận chung, những tác động từ đại dịch Covid-19 khiến giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM đã giảm từ 20-40%, thậm chí một số khu vực giảm đến 50%. Điều đáng nói, dù chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn chiếm khoảng 30 - 40%.

Khảo sát tại một số dự án chung cư ở quận Gò Vấp (TP.HCM) cho thấy, mức giá cho thuê căn hộ đã giảm xuống từ 2-3 triệu đồng. Cụ thể, nếu trước khi có dịch Covid-19, khu vực này có thể cho thuê dao động từ 11-13 triệu đồng đối với căn hộ 75m2 thì nay giảm còn 9-10 triệu đồng, đối với căn hộ 62m2 trước cho thuê 8-10 triệu đồng nay giảm còn 7-8 triệu đồng…

Mặc dù giá cho thuê đã giảm nhưng việc cho thuê ở khu vực này cũng khá khó khăn, tỷ lệ bỏ trống chiếm khá lớn. Theo các chủ nhà, nguyên nhân khách thuê trả nhà vì giá thuê cao, trong khi đó thu nhập lại giảm xuống do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Một số gia đình vẫn ở nhà thuê, nhưng giải pháp của họ giờ đây là tìm một căn phòng trọ nhỏ có gác với giá thuê dao động từ 3-5 triệu đồng thay vì thuê căn hộ để tiết kiệm chi phí.

Việc căn hộ giảm giá cho thuê giảm kéo theo tỷ suất lợi nhuận giảm. Trước đây, tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê vẫn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Thế nhưng, hiện nay, tỷ lệ bỏ trống căn hộ cho thuê chiếm khoảng 30-40%. Do đó, việc đầu tư căn hộ cho thuê không những không có lời mà thậm chí còn lỗ. Nhiều NĐT trước đó phải sử dụng đòn bẩy tài chính, họ dùng chính tiền thuê nhà hàng tháng để trả ngân hàng thì thời điểm này vô cùng khó khăn vì thiếu khách thuê. Sau thời gian bỏ trống quá lâu, nhiều chủ nhà sốt ruột phải hạ giá thuê, vô hình chung đẩy mặt bằng giá thuê căn hộ giảm xuống.

Mới đây, theo kế hoạch, TP.HCM sẽ thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại một số chung cư thuộc quận 11. Đây là giải pháp mới của thành phố để quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu ngân sách khi nhiều người cho thuê nhà lâu nay chưa chủ động kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế.

Luật hiện hành quy định, người có tiền cho thuê nhà từ 100 triệu đồng một năm trở lên, cần đóng hai loại thuế là giá trị gia tăng (5%) và thu nhập cá nhân (5%), tức mức thuế đóng là 10% trên tổng doanh thu năm. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài.

Nhiều NĐT căn hộ cho thuê dự đoán, động thái này sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cho thuê nhà ở. Trước tiên, việc siết đánh thuế này ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao. Hiện giá nhà chung cư cao cấp bình quân 5-6 tỷ đồng/căn trở lên mới cho thuê từ 15-20 triệu đồng/tháng và với giá cho thuê hiện tại, chỉ đạt trên dưới 4,5%/năm. Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì hiệu suất cho thuê chắc chắn bị giảm xuống.

Bà Lê Thị Mỹ, một NĐT bất động sản cho rằng, việc thí điểm đánh thuế này làm cho thị trường thứ cấp và các NĐT cho thuê sẽ đắn đo khi đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận ít. Đơn cử, tại thị trường TP.HCM, căn hộ ở quận 1 giá 10 tỷ đồng cho thuê chỉ đạt từ 28-30 triệu đồng/tháng, mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản, nếu tính thuế nữa thì NĐT sẽ không mặn mà với thị trường này. 

“Việc giá căn hộ ngày càng tăng, nhưng hiệu suất cho thuê  thấp và giá cho thuê giảm, cộng với việc bị đánh thuế sẽ khiến giới đầu tư không còn mấy mặn mà với phân khúc này. Điều này có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư trên thị trường lại tiếp tục đổ vào đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất", bà Mỹ dự báo.