Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Dự án bất động sản sẽ được đẩy nhanh tiến độ

Gỡ vướng cho dự án bất động sản

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, hiện thành phố đang có 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong các dự án.

Quỹ đất công xen kẹt nằm rải rác, bất định hình chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Trên thực tế, khi chưa xử lý xong thủ tục đối với những mảnh đất công này, chủ đầu tư không thể triển khai dự án.

Qua tổng hợp các vướng mắc của doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đưa ra nhiều đề xuất trình Chính phủ phương án để xử lý đối với đất xen kẹt.

Phương án thứ nhất, giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, như cách làm hiện nay.

Phương án thứ hai, thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất công xen cài theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định theo Luật Đất đai. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Nghị định này sẽ góp phần tháo gỡ nút thắt giúp các doanh nghiệp sớm đưa dự án vào triển khai.

Theo quy định mới, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được xử lý theo hướng giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất phải đáp ứng tiêu chí như thuộc quỹ đất đã thu hồi; có hình dạng, kích thước không đủ để tách thửa; phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị… Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp vào mục đích công cộng.

Ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế đánh giá, Nghị định 148/NĐ-CP cho phép chuyển hoá các lô đất xen kẹt, gỡ khó cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Không những thế, đối với các doanh nghiệp đang tiến hành cổ phần hóa thì Nghị định 148 có vai trò rất quan trọng. Nghị định giúp các doanh nghiệp được định giá chính xác tài sản đặc biệt các tài sản về đất đai. Bởi theo quy định, các thửa đất xen kẹt do Nhà nước quản lý phải thực hiện đấu giá. Các thủ tục đấu giá tiến hành rất lâu gây vướng mắc cho doanh nghiệp. Thêm vào đó, với quỹ đất có diện tích nhỏ khó tìm được người tham gia.

Đất xen kẽ nhỏ nằm tại các dự án bất động sản sẽ được xử lý theo hình thức giao, cho thuê đất thay vì phải đấu giá như trước. Ảnh: Hoàng Minh

Doanh nghiệp vui mừng

Trao đổi với PV Báo Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, Nghị định 148 sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc về pháp lý bấy lâu nay. Đặc biệt là có cơ chế hợp lý để giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án bất động sản, giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước, vừa đảm bảo không làm thất thoát tài sản công (đất đai), vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án, cũng vừa làm căn cứ pháp lý để cán bộ công chức yên tâm trong thực thi công vụ.

Tại TP.HCM, quy định mới của Chính phủ sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Các dự án này hầu hết đang bị ngừng triển khai, có thể tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty MB Land cũng đặt nhiều kỳ vọng vào Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

“Các doanh nghiệp mong muốn Nghị định 148 sẽ sớm được đi vào cuộc sống. Nghị định có nhiều điểm mới nhưng với doanh nghiệp bất động sản thì có 2 vấn đề quan trọng nhất là giải quyết được vướng mắc về đất xen kẽ và quy định điều kiện để doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà không cần đăng ký kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, sẽ cơ bản giải quyết được những khúc mắc tại dự án cũ đang bị đình trệ”- ông Long nhấn mạnh.