Những thành công bước đầu
Việc triển khai hình thức đấu giá đất bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp sau một thời gian triển khai bước đầu đã đem lại một số hiệu ứng tích cực như: An ninh trật tự được đảm bảo; khắc phục được tình trạng “cò mồi”, mang tính “xã hội đen” gây náo loạn ở các địa phương tổ chức đấu đất; người dân có nhu cầu mua đất thực sự đã mua được đất mình cần, góp phần làm giảm áp lực cho các địa phương. Tỷ lệ đấu vượt so với giá khởi điểm đạt cao (trung bình tăng 20-30%), tăng thu ngân sách nhà nước; công tác thu đơn, tổ chức đấu giá đất đơn giản, nhanh gọn hơn đấu giá trực tiếp. Qua đó, thể hiện sự quan tâm vào cuộc giải quyết những vấn đề bức xúc của cấp ủy, chính quyền các cấp, tạo lòng tin trong nhân dân, sự công bằng, khách quan trong việc đấu giá đất trên địa bàn toàn tỉnh.
Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện Diễn Châu, Nam Đàn và Yên Thành thì kết quả đấu giá đất theo hình thức gián tiếp có những chuyển biến tích cực.
Theo đó, đến nay UBND huyện Diễn Châu đã tổ chức được 17 cuộc đấu giá đất áp dụng hình thức bỏ phiếu gián tiếp. Tổng số lô đất trúng đấu giá là 337 lô; tổng số tiền theo giá khởi điểm là 168.472.340.080 đồng, tổng số tiền thu được theo giá trúng đấu giá là 208.805.529.887 đồng. Chênh lệch tăng lên so với giá khởi điểm là 40.333.189.807 đồng, tăng 24% so với giá khởi điểm.
Tại huyện Nam Đàn, từ ngày 01/01/2019, đến nay trên địa bàn huyện Nam Đàn áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp với 27 cuộc. Giá khởi điểm là 85,9 tỷ đồng. Giá trúng đấu giá 109,5 tỷ đồng. Chênh lệch tăng lên so vói giá khởi điểm 23,6 tỷ đồng.
Tại huyện Yên Thành từ tháng 7/2019 đến nay, UBND huyện đã tổ chức 05 cuộc đấu giá đã áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp. Tổng số tiền theo giá khởi điểm là 34.702.089.000 đồng, tổng số tiền thu được theo giá trúng đấu giá là 58.459.248.899 đồng, chênh lệch tăng lên so với giá khởi điểm là 23.757.159.899 đồng, tăng 68,5% so với giá khởi điểm.
Còn đó những kẽ hở
Đấu giá đất bằng bỏ phiếu gián tiếp là hình thức có nhiều điểm nổi trội so với các hình thức cũ, đảm bảo việc bảo mật thông tin cho khách hàng, hạn chế sự can thiệp của các đối tượng “cò đấu giá” thông đồng, dìm giá, đảm bảo khách quan, công bằng, giúp người dân có nhu cầu thực sự mua được tài sản, giảm thất thoát giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện hình thức này đối với đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản khác còn một số vấn đề cần lưu ý trong quá trình thực hiện:
Thứ nhất, đối với thời gian nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và thời gian nộp tiền đặt trước. Theo Khoản 2 Điều 38 và Khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản, tại thời điểm hết hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 2 ngày sau đó. Điều này dẫn đến thông báo đấu giá sẽ có nhiều mốc thời gian: Thời gian bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá; thời gian nộp tiền đặt trước; thời gian tổ chức đấu giá..., dẫn đến nhiều khách hàng nhầm lẫn các mốc thời gian với nhau.
Ngoài ra, nhiều khách hàng đã đăng ký tham gia đấu giá mà chưa nộp tiền đặt trước có thể thông đồng, thoả thuận với nhau, sau đó chỉ có 1 hoặc một vài người nộp tiền đặt trước để lấy tài sản, những người khác không nộp tiền đặt trước chỉ bị mất tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá. Việc này còn dẫn đến các khách hàng có khi chỉ đăng ký rồi chờ xem xét tình hình mới nộp tiền đặt trước, nên vẫn xảy ra hiện tượng thông đồng, dìm giá, dẫn đến việc Tổ chức đấu giá tài sản cũng mất thời gian trong việc theo dõi tình hình nộp tiền đặt trước của những khách hàng này.
Thứ hai, đối với quy định tiền đặt trước. Luật Đấu giá tài sản quy định mức tiền đặt trước khách hàng phải nộp khi tham gia đấu giá là từ 5% đến tối đa là 20% giá trị khởi điểm lô đất đăng ký. Nhằm bảo mật thông tin lô đất khách hàng đăng ký, tránh trường hợp đối với các lô đất có giá khởi điểm khác nhau, khách hàng có thể dựa vào tiền đặt trước để xác định được lô đất người khác đã đăng ký, nên giải pháp đặt ra là lấy bình quân một hoặc một số mức tiền đặt trước chung. Tuy nhiên, vì mức tiền này không phải là mức tối đa nên trong trường hợp khách hàng không được trả lại tiền đặt trước do vi phạm quy chế hay từ chối mua tài sản thì sẽ thất thu một phần tiền đặt trước vì có nhiều lô đất phần chênh lệch giữa mức tối đa và mức bình quân lên tới 100 triệu đồng.
Thứ ba, đối với xử lý tiền đặt trước, tại Điểm a Khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng. Trường hợp người tham gia đấu giá đã nộp tiền đặt trước nhưng không bỏ phiếu trả giá mà vẫn tham gia buổi công bố giá thì có được coi là không tham gia cuộc đấu giá hay không và có bị xử lý tiền đặt trước hay không.
Đây là một trong những vướng mắc, bởi nếu trường hợp này không bị xử lý tiền đặt trước sẽ tạo kẻ hở cho việc thông đồng, dìm giá. Các đối tượng sẽ cố ý không bỏ phiếu trả giá hoặc đe doạ khách hàng không cho bỏ phiếu trả giá để cho một khách hàng khác trúng đấu giá với giá thấp.
Thứ tư, trường hợp đấu giá chỉ một tài sản. Hình thức đấu giá gián tiếp tuy có nhiều ưu điểm nhưng khi đấu giá chỉ một tài sản mà áp dụng hình thức này lại gặp nhiều hạn chế vì tốn rất nhiều chi phí từ khâu niêm phong thùng đựng phiếu, in phong bì, phiếu trả giá, niêm phong kết thúc việc bỏ phiếu, bảo quản thùng phiếu, … Hơn nữa, vì chỉ một tài sản nên các đối tượng “cò” dễ dàng theo dõi, nắm được số lượng người đăng ký, từ đó đe doạ, ép buộc không cho bỏ phiếu trả giá hoặc phải bỏ ở mức thấp. Số lượng người đăng ký tham gia đấu giá ít nên giá trả hầu hết không cao, không kích thích được người đăng ký tham gia trả giá, thù lao dịch vụ đấu giá thu được không đủ bù đắp chi phí bỏ ra.
Thứ năm, lợi dụng "kẻ hở" đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp, các đối tượng “cò đất” đã tập hợp lại thành từng tổ, nhóm để mua càng nhiều lô đất trong các dự án càng tốt, sau đó chúng bán lại cho người dân có nhu cầu với giá cao hơn, thổi giá đất lên không đúng với thực tế.
Theo lãnh đạo Sở TN&MT tỉnh Nghệ An, việc triển khai áp dụng đấu giá đất bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp đã bước đầu thành công ở một số địa phương và sắp tới sẽ được nhiều huyện, thành, thị áp dụng thực tế. Riêng những kẽ hở đang còn tồn tại như đã nêu ở trên sẽ được các Sở, ngành liên quan nghiên cứu để tiếp tục “bịt” những lỗ hổng này.
