“Lướt sóng” BĐS không còn là kênh “hái ra tiền”

NĐT dần chuyển hướng do "lướt sóng" BĐS không còn "hái ra tiền"

Chị Nguyễn Hải Anh (ngụ quận 12, TP.HCM) - một nhà đầu tư BĐS cho biết, giai đoạn 2013 - 2017 phân khúc chung cư là mảnh đất màu mỡ cho các NĐT thứ cấp. Thời điểm đó, căn hộ đắt như tôm tươi, để mua được sản phẩm, khách hàng có khi phải xếp hàng bốc thăm đặt cọc để mua. Giá trị căn hộ sau đó sẽ tăng lên từng ngày, thanh khoản nhanh. Những người đầu tư “lướt sóng” giai đoạn này không cần bỏ quá nhiều vốn nhưng lợi nhuận thu lại rất nhanh nên đây là kênh đầu tư “kiếm tiền như nước”. 

Ngoài “lướt sóng” căn hộ thì đất nền cũng là một kênh đem lại lợi nhuận khủng cho nhà đầu tư (NĐT). Thực tế, trong những cơn sốt đất nền xảy ra khắp các tỉnh, thành trên cả nước vài năm trở lại đây, nhiều NĐT chỉ sau một đêm đã nắm trong tay hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng nhờ mua đi bán lại các nền đất. Những NĐT "lướt sóng" cũng chính là một trong những nguyên nhân chính yếu làm khuấy đảo thị trường, gây nên các cơn sốt đất.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít NĐT bị mắc kẹt, thậm chí thua lỗ do không ra được hàng. Bước sang cuối năm 2019, thị trường bị chững lại, đến đầu năm 2020 thị trường BĐS trải qua cơn khủng hoảng do dịch Covid-19 khiến kênh đầu tư 'lướt sóng" gặp vô vàn khó khăn. Theo các chuyên gia BĐS, trong giai đoạn từ 2015 đến giữa năm 2018, thị trường BĐS hồi phục và nóng lên khiến các NĐT dễ dàng "lướt sóng" khi đụng đâu cũng có lời. Họ mua bán nhanh chốt lời nhanh, thậm chí tỷ suất sinh lời cao, gấp 1,5 - 2 lần. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường chững lại, giới đầu tư buộc phải "ngủ đông".

Trong báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, năm 2019 là năm thứ 2 thị trường và doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm trước.

“Thị trường BĐS TP.HCM bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai. Vì thế, nhiều NĐT thứ cấp đã chuyển từ “lướt sóng” BĐS sang đầu tư các loại hình khác”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM chia sẻ.

Thời điểm này, thị trường BĐS không phải là cuộc chơi cho NĐT "lướt sóng"

Ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam cho rằng, dù khó khăn bởi dịch bệnh nhưng thị trường BĐS hiện nay vẫn còn cơ hội cho các NĐT. Tuy nhiên, ở thời điểm này không phải cuộc chơi của những NĐT "lướt sóng". Quan điểm đầu tư ở giai đoạn hiện nay là phải có chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, NĐT nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, đầu tư được chia làm 2 loại, đầu tư "lướt sóng" hay đầu tư lâu dài dạng tích lũy tài sản tránh mất giá đồng tiền hoặc tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định trong dài hạn. Trong giai đoạn hiện nay cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm…

Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh NĐT. NĐT ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các NĐT dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại. Bên cạnh đó, NĐT cũng hướng đến BĐS có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê tốt. Đây là thời điểm thuận lợi cho các NĐT dài hạn lựa chọn.

Ở thời điểm này, quyết định mua BĐS sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố quan trọng trước hết là nguồn lực hay nguồn tài chính đang có vì điều này sẽ quyết định sản phẩm BĐS mà NĐT có thể chọn lựa. BĐS là sản phẩm có giá trị cao nên khách hàng thường phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất.

“Điểm lưu ý đối với cả NĐT và người mua ở thật là không nên dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao. Tỷ lệ vốn tự có khoảng 50% giá trị tài sản là con số khá an toàn khi khả năng cao là người mua phải đối diện với một vài giai đoạn khó khăn trong suốt thời hạn vay thường từ 10 - 20 năm”, chuyên gia BĐS khuyến cáo.