Luật Đất đai thực thi sớm, thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm được chính quyền, cộng đồng doanh nghiệp và người dân đánh giá cao, bởi những tác động tích cực của Luật đối với thị trường bất động sản (BĐS). Trong đó, Luật được kỳ vọng tháo gỡ nhiều vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện quyền của mình đối với đất đai…

Phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường có cuộc trao đổi với LS. TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA về kỳ vọng khi Luật Đất đai 2024 được triển khai sớm.

PV: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về Luật Đất đai 2024 trong mối quan hệ thống nhất với các luật liên quan và những tác động đối với thị trường BĐS?

Ông Đoàn Văn Bình: Luật Đất đai 2024 là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước.

Luật Đất đai 2024 đã được xây dựng trên cơ sở thống nhất giữa các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật, nghị quyết liên quan khác.

Nguyên tắc này cũng được thể hiện xuyên suốt trong quá trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật và cũng là trách nhiệm của Ban soạn thảo, cơ quan thẩm định và các cơ quan thẩm tra của Quốc hội. Đó là bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật.

Trọng tâm là các văn bản điều chỉnh lĩnh vực dân sự, nhà ở, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, các luật quy định nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức bộ máy của các cơ quan trong quản lý, sử dụng đất đai ở Trung ương và địa phương.

Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn; góp phần giải được bài toán thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đáng chú ý, hàng ngàn dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang bị vướng hy vọng sẽ được tháo gỡ.

Luật Đất đai 2024 dự kiến chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Đây sẽ là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường đất đai, xây dựng và bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Những quan điểm, tư duy mới và đột phá sẽ góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực về đất đai hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững, toàn diện, bao trùm hơn.

Hiện nay, các doanh nghiệp đều mong Luật Đất đai 2024 sớm được thực thi sẽ không chỉ hỗ trợ cho doanh nghiệp mà còn quyết định sự phục hồi của cả thị trường bất động sản.

PV: Ông tâm đắc nhất về điểm mới nào trong bộ Luật Đất đai 2024 này?

Ông Đoàn Văn Bình: Luật Đất đai 2024 là bộ luật đồ sộ có rất nhiều điểm mới. Dưới góc độ cộng đồng doanh nghiệp, tôi thấy có một số điểm mới nổi bật.

Thứ nhất, Luật khá thông thoáng, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng cũng thể hiện rõ nét của cơ chế thị trường, đó là Luật cho phép doanh nghiệp có thể linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai.

Bên cạnh đó, Luật cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất hàng năm giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán BĐS cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện hơn. Đồng thời cũng giúp Nhà nước có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Thứ hai, tôi đánh giá rất cao Luật Đất đai 2024 có điểm cởi mở cho người Việt định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Theo đó, Luật đã đưa ra những quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như mở rộng quyền sử dụng đất với công dân Việt Nam, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Người Việt định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (người còn quốc tịch Việt Nam) sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước như được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà (Luật hiện hành không có những quy định này). Cùng với đó là nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà. Điểm này trước đây không được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản.

Tôi cho rằng, Việt Nam cần hành động để cải thiện môi trường đầu tư. Khi người nước ngoài biết đến Việt Nam nhiều hơn, họ sẽ đến để tìm hiểu cơ hội và khi đã hiểu về “sân chơi” rộng mở, bình đẳng, “luật chơi” cân bằng giữa quản lý và thúc đẩy phát triển, minh bạch, công bằng, dễ đoán định, họ sẽ chuyển vai thành “người chơi”, và như vậy ngành BĐS mới hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Luật Đất đai chắc chắn sẽ là luồng gió mới góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam. Khi nhu cầu đầu tư BĐS được nâng cao, sẽ có thêm nguồn vốn (chủ yếu là ngoại tệ) được rót thêm vào thị trường BĐS trong nước. Với đặc điểm có tính liên thông lớn, khi thị trường BĐS trong nước phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác có liên quan như ngân hàng, bảo hiểm, vật liệu xây dựng, lao động…

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần). Theo đó, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy, sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương.

Bên cạnh đó, về phương pháp định giá mới, trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo Luật Đất đai 2024, loại bỏ phương pháp chiết trừ, 4 phương pháp còn lại là so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều. Những quy định chi tiết, cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, sát thực tế.

PV: Với những điểm mới ưu việt như vậy, theo ông, Luật Đất đai 2024 được thực thi sớm sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS?

Ông Đoàn Văn Bình: Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ "cởi trói" về mặt pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường BĐS thời gian tới. Bởi, trong lần sửa Luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Những quy định mang tính đột phá trong Luật sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Luật sau khi được áp dụng sẽ là một cuộc “thanh lọc” thị trường, gia tăng tính cạnh tranh, để tồn tại, các doanh nghiệp buộc phải hoạt động chuyên nghiệp hơn.

Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một "kỷ nguyên" mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Khi các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị thực hiện những sửa đổi quan trọng, việc cảnh giác và chủ động thích ứng với bối cảnh đang thay đổi là điều bắt buộc.

Bằng cách nắm bắt những thay đổi này và tận dụng những cơ hội mà chúng mang lại, các doanh nghiệp có thể khẳng định vị thế của mình để đạt được sự tăng trưởng và thành công bền vững trong môi trường kinh tế năng động của Việt Nam.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!