Long An thực hiện Luật Đất đai: Kiến nghị gỡ khó

Nhiều người đứng tên đồng sử dụng một thửa đất

Long An kiến nghị tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.

Theo UBND tỉnh Long An, hiện nay phát sinh một số trường hợp nhiều cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trên cùng một thửa đất và đề nghị cấp GCN theo hình thức sử dụng chung. Tuy nhiên, nếu đem diện tích của thửa đất nhận chuyển nhượng chia đều cho từng người đồng sử dụng thì không đảm bảo diện tích tách thửa của tỉnh.

Việc đứng tên dưới hình thức đồng sử dụng này ngoài thực tế đã làm phát sinh nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng như: các cá nhân này tự ý thỏa thuận với nhau để tách phần diện tích đó thành nhiều phần diện tích nhỏ cho từng người sử dụng, xây dựng nhà ở dưới hình thức nhà liền kề mà không thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc không đưa đất vào sử dụng mà thực hiện hành vi kinh doanh bất động sản dẫn đến tình trạng gây “sốt đất, tăng giá đất ảo”, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, lãng phí tài nguyên đất đai.

Đồng thời, việc đứng tên đồng sử dụng đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người dân khi mua đất đối với đất này, vì khi một bên đơn phương từ chối trong thực hiện giao dịch hoặc chết đi thì dẫn đến các đồng sử dụng còn lại gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục liên quan phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp.

Tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định việc cấp GCN đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp mỗi người 1 GCN. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa quy định cụ thể.

Qua đó, UBND tỉnh Long An kiến nghị, không giải quyết thủ tục đất đai, cấp GCN đối với trường hợp nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có mối quan hệ vợ, chồng, cha, mẹ, con, ông, bà, cháu hoặc anh, chị, em theo quy định pháp luật và gia đình mà diện tích của thửa đất chia đều cho từng người đồng sử dụng không đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo quy định của UBND tỉnh.

Xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án

“Qua gần 8 năm triển khai Luật Đất đai năm 2013, công tác cấp GCN lần đầu tại tỉnh Long An đạt tỷ lệ 98,38% so với tổng diện tích cần cấp; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đảm bảo đúng quy định; công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất luôn được công khai, minh bạch... Đặc biệt, Long An đã ưu tiên bố trí kinh phí gần 500 tỷ đồng để hoàn thiện dự án tổng thể đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh”

Ông Nguyễn Văn Út - Chủ tịch UBND tỉnh Long An

Theo UBND tỉnh Long An, quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 76/2014 của Bộ Tài chính về thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết: “Trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao của công trình)”.

Còn tại điểm a Khoản 5 Điều 5 Thông tư số 77/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, tiền thuê mặt nước, quy định: “Trường hợp giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng”.

Như vậy, đối với trường hợp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết, từ đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, UBND tỉnh Long An sẽ thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất, xác định giá đất bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để tính tiền sử dụng đất và thuê đất chênh lệch giữa quy hoạch trước và sau khi điều chỉnh quy hoạch tại thời điểm.

Tuy nhiên, đến khi xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án thì UBND tỉnh Long An gặp nhiều khó khăn, cụ thể: nếu thực hiện theo quy định thì phải xác định riêng biệt số tiền chênh lệch trước và sau quy hoạch của từng phần diện tích giao và thuê. Từ đó doanh nghiệp sẽ không đồng thuận và khiếu nại vì cho rằng doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được giao đất, và hơn nữa việc thay đổi quy hoạch chi tiết chỉ là điều chỉnh từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ, đất công trình giáo dục, y tế,… và ngược lại.

Do vậy, UBND tỉnh Long An kiến nghị: Đối với dự án khu dân cư, khu đô thị, vừa có hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức thuê đất trả hàng năm hoặc một lần.

Ngoài ra, còn những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013, UBND tỉnh Long An kiến nghị Bộ TN&MT xem xét hướng dẫn địa phương gỡ khó các vấn đề như: Chi phí lãi vay và chi phí đầu tư xây dựng công trình xác định theo phương pháp thặng dư; việc xác định số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích; về đối tượng thu hồi đất; về thẩm quyền chấp thuận việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; đặc biệt là vướng mắc trong áp dụng dự toán để thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể khi áp dụng Thông tư 20/2015 của Bộ TN&MT…