Kinh nghiệm định giá đất: Nhìn từ Nhật Bản và Úc

Theo TS. Đoàn Ngọc Phương - Giám đốc Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính (Tổng cục Quản lý đất đai), thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ TN&MT đã tham mưu cho Chính phủ ban hành và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn các địa phương thực hiện việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, công tác định giá đất còn những khó khăn, hạn chế, việc xây dựng bảng giá đất (có thể gọi là định giá hàng loạt) vẫn theo vị trí đất, chưa chi tiết đến thửa đất và chưa áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất hàng loạt; việc định giá đất cụ thể gặp khó khăn do thông tin giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào khi áp dụng các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá thực tế chuyển nhượng; một số loại đất, khu vực không có hoặc thiếu thông tin giá đất thị trường. Năng lực của cán bộ định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian định giá đất.

Theo TS. Phương, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, nước này xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể.

Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước: Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng; Thiết lập tuyến đường; Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; Định giá thửa đất chuẩn; Lập bảng so sánh giá đất; Xây dựng dữ liệu tuyến đường; Tính toán giá tuyến đường; Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; Xây dựng dữ liệu thửa đất; Tính toán giá thửa đất. Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường. Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất.

Các phương pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ. Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc.

Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 1/1 hằng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng Anh. Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng.

Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận. Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần dự tính khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường.

Còn tại Úc, có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam). Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang. Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang. Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang. Tổng định giá là người có chuyên môn cao, là quan chức độc lập được Thống đốc bang bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 1/7 hằng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản.

Liên bang Úc cũng như tại mỗi bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc định giá đất phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Cũng tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hằng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.