Hoàn thiện hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất - Kỳ 2: Tiếp tục tháo gỡ “điểm nghẽn”

Tại Dự thảo, Bộ TN&MT đề xuất quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. Dự thảo nêu rõ, thời gian cấp Giấy chứng nhận (GCN) lần đầu không quá 30 ngày làm việc.

Theo đó, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ theo quy định sau đây: Trường hợp đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai theo quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thì nộp đơn đăng ký, cấp GCN.

Trường hợp chưa được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai theo quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thì nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận Một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tiếp đó, UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra nội dung Đơn đăng ký, cấp GCN so với hiện trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và thực hiện xác nhận: về hiện trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì xác nhận thêm nội dung về nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất.

Trường hợp đăng ký, cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất mà không có giấy tờ quy định tại các Điều 148, 149 của Luật Đất đai thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

UBND cấp xã niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực hiện các công việc sau: Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào Đơn đăng ký, cấp GCN.

Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Trường hợp đủ điều kiện cấp GCN, gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về tài sản trong trường hợp có nhu cầu cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản có giấy tờ quy định tại Điều 148, Điều 149 của Luật Đất đai mà hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai về việc công trình đảm bảo an toàn đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp đủ điều kiện cấp GCN thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường ký GCN sau khi nhận được chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được thông tin do cơ quan thuế chuyển đến về việc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất.

Cùng với đó, cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trả GCN hoặc gửi GCN cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Thúy Nhi

Ông Hồ Đắc Trường - Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Thừa Thiên - Huế:

Chuẩn bị thông tin, dữ liệu đất đai, sẵn sàng tháo gỡ điểm nghẽn trong cấp GCN

Tính đến tháng 10/2023, tỉnh Thừa Thiên - Huế đã cấp hơn 9.700 GCNQSDĐ cho các tổ chức, hơn 603.000 giấy đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trên thực tế, vẫn còn nhiều trường hợp đất chưa đủ điều kiện thực hiện hồ sơ thủ tục cấp GCN do vướng mắc trong các khâu liên quan đến chính sách pháp luật đất đai và các quy định hiện hành, trong thực tiễn quản lý đất đai của địa phương...

Bên cạnh những kỳ vọng gỡ nút thắt cấp GCNQSDĐ từ các quy định của Luật Đất đai 2024, Thừa Thiên - Huế đồng thời đẩy mạnh công tác quản lý thông tin đất đai, sẵn sàng tháo gỡ điểm nghẽn từ thực tế khi Luật và các văn bản dưới Luật có hiệu lực.

Hiện nay, Sở TN&MT đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 9/9 huyện, thị xã và TP. Huế (141 đơn vị cấp xã) với 1.075.309 thửa đất đưa vào vận hành trên Hệ thống Phần mềm VBDLIS; triển khai kết nối liên thông thuế điện tử giữa cơ quan đăng ký đất đai với cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, kết nối liên thông quy trình, trạng thái giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai giữa 2 hệ thống: VBDLIS với Cổng Dịch vụ công của tỉnh, kết nối cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư triển khai Đề án 06/CP.

Từ 1/7/2023 đến nay, Sở đã tiếp nhận giải quyết thủ tục hành chính trên hệ thống VBDLIS 61.013 hồ sơ. Trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp, cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện, cập nhật bổ sung dữ liệu không gian và thuộc tính cho các thửa đất còn thiếu hoặc bị sai lệch. Ngoài ra cơ sở dữ liệu đất đai sẽ được xây dựng bổ sung trong quá trình kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng chưa được kê khai đăng ký...

Hiện công tác tác quản lý thông tin dữ liệu đất đai đang được Thừa Thiên - Huế đẩy mạnh, bên cạnh mục tiêu chuẩn bị cho việc tích hợp đồng bộ, thống nhất vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, Thừa Thiên - Huế đồng thời hướng đến mục tiêu sẵn sàng đáp ứng thông tin phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đặc biệt đối với những trường hợp lâu nay còn vướng mắc, cần tháo gỡ.

Ông Đàm Trung Hiếu - Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Quảng Ninh:

Kỳ vọng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch là lĩnh vực mới phát triển, có tác động lớn đến thị trường bất động sản, nhất là đối với một tỉnh ven biển, có tiềm năng phát triển du lịch như tỉnh Quảng Ninh.

Những năm qua, Sở TN&MT tỉnh Quảng Ninh đã tham mưu cho UBND tỉnh chỉ đạo, giải quyết nhiều nội dung vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá đất, cấp GCNQSDĐ và các chính sách liên quan đến đất đai. Cùng với đó, tỉnh Quảng Ninh đã có nhiều văn bản chỉ đạo các sở, ban ngành, địa phương và các chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tuy nhiên, trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh vẫn còn một số trường hợp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ… chưa được cấp GCN. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, ngày 15/5/2023, Bộ TN&MT ban hành Văn bản số 3382/BTNMT-ĐĐ hướng dẫn về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó đã có quy định cụ thể để tháo gỡ, xử lý đối với việc cấp GCNQSDĐ cho bất động sản du lịch.

Bám sát chỉ đạo của Chính phủ và Bộ TN&MT, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các địa phương thuộc tỉnh thống nhất triển khai thực hiện theo quy định mới của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ TN&MT. Tuy nhiên, hiện nay, quy trình thủ tục cấp GCNQSDĐ cho một số loại hình bất động sản du lịch vẫn gặp vướng mắc, nguyên nhân mặc dù đã có Nghị định hướng dẫn thực hiện, nhưng do đây chưa phải là Luật nên địa phương còn dè dặt trong triển khai thực hiện.

Chúng tôi hy vọng Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi có hiệu lực sẽ tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc (cả trên cơ sở pháp lý và tâm lý) trong việc cấp GCNQSDĐ cho một số loại hình bất động sản du lịch, góp phần thúc đẩy ngành du lịch, dịch vụ phát triển theo cơ cấu kinh tế từ “nâu” sang “xanh” mà tỉnh Quảng Ninh đang quyết liệt triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA):

Định giá đất để thúc đẩy việc cấp "sổ hồng"

Hiện nay tại TP.HCM, nhiều dự án bất động sản đã và đang vướng mắc trong việc định giá đất để đóng tiền sử dụng đất... Đây là một trong những nguyên nhân khiến các dự án bất động sản ách tắc về pháp lý và cấp "sổ hồng" cho cư dân.

Năm 2023, Sở TN&MT TP.HCM đã cấp 22.000 “sổ hồng” cho người mua nhà tại các dự án trên địa bàn thành phố. Hiện còn hơn 81.000 căn hộ tại 335 dự án được đưa vào kế hoạch triển khai các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ hồng”. Trong đó, vướng mắc lớn nhất hiện nay trong việc cấp “sổ hồng” trên địa bàn thành phố, đó chính là khâu định giá đất. Để tháo gỡ vướng mắc này, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), để tháo gỡ khó khăn cũng như thúc đẩy công tác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Luật Đất đai năm 2024 phải đến 01/01/2025 mới có hiệu lực, trong khi đó, công tác định giá đất trong năm 2024 vẫn phải thực hiện theo Luật Đất đai 2013. Do đó, rất cần thiết và cấp bách ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để sớm tháo gỡ các vướng mắc về định giá, thẩm định, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại cả nước. Qua đó, để các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản. Việc sớm ban hành Nghị định sửa đổi trên cũng sẽ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp “sổ hồng”.

Việc hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung rất thuận lợi do Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể định giá đất để thực hiện công tác định giá đất trong năm 2024. Để thúc đẩy việc cấp “sổ hồng”, HoREA kiến nghị bổ sung một số điều, khoản, như sửa đổi, bổ sung về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tại Điều 5e và Điều 5đ, Khoản 8 và 9 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Văn Dinh - Phạm Hoạch - Thục Vy (ghi)