Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều đổi mới về chế độ sử dụng đất

Bộ TN&MT cho biết, việc quy định về chế độ sử dụng đất dựa trên tiêu chí về phân loại đất hoặc khu vực có yêu cầu quản lý, sử dụng đặc thù. Quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, thực tế đòi hỏi có cần có những quy định phù hợp đáp ứng với yêu cầu phát huy nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường trong tình hình mới. Luật Đất đai năm 2013 chưa cơ chế hữu hiệu để tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn; chỉnh trang, phát triển đô thị, nông thôn; sử dụng đất đa mục đích.

Bên cạnh đó, quy định về sử dụng đất trong một số trường hợp chưa phù hợp với thực tế (đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất cảng hàng không, sân bay dân dụng, đất khu kinh tế…), còn có khâu trung gian trong quản lý, sử dụng đất gây khó khăn cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Chưa có quy định về đất khu nông nghiệp tập trung, đất chăn nuôi, đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế... Bên cạnh đó còn có sự không đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật đất đai và các pháp luật khác về một số nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,...

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai; bổ sung chế độ sử dụng đối với một số loại đất để bảo đảm hành lang pháp lý cho việc sử dụng các loại đất này, cụ thể như sau:

Về mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về đối tượng sử dụng đất: Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.

Về hạn mức sử dụng đất: Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế của địa phương để quy định hạn mức này cho phù hợp với điều kiện về quỹ đất, tình hình kinh tế - xã hội của từng địa phương. Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được cân nhắc kỹ lưỡng nhằm tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai với quy mô phù hợp để sản xuất nông nghiệp hàng hóa nhưng cũng thận trọng để bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất sản xuất.

Đối với đất nông nghiệp

Về quyền của người sử dụng đất nông nghiệp: Bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính.

Đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào công ích: sửa đổi thời hạn cho thuê đất công ích thành 10 năm bằng kỳ quy hoạch sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng của địa phương hoặc dùng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng của địa phương.

Đối với đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng: quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện, trách nhiệm của các công ty nông, lâm nghiệp trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường để khắc phục những vướng mắc, bất cập đã được chỉ ra quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, các công ty nông lâm nghiệp phải rà soát, lập phương án sử dụng đất của mình. Nhà nước thu hồi đối với diện tích sử dụng không đúng mục đích, không sử dụng; diện tích đất đang giao khoán, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, bị lấn, bị chiếm và đang có tranh chấp để giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số, cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Bổ sung quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hoá và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp.

Hoàn thiện chế độ sử dụng đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ để thống nhất với Luật Lâm nghiệp, đồng thời, sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp trong dự thảo Luật để thống nhất về chuyển mục đích sử dụng đất với chuyển mục đích sử dụng rừng, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Bổ sung quy định về đất chăn nuôi tập trung để thống nhất với Luật Chăn nuôi; bổ sung chế độ sử dụng đối với đất khu nuôi, trồng, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; luật hoá một số quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất có mặt nước là ao, hồ, đầm; đất bãi bồi ven sông, ven biển….

Đối với đất phi nông nghiệp

Về thời hạn sử dụng đất: Bổ sung đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở không phân biệt đối với chủ thể sử dụng đất; bổ sung thời hạn sử dụng đối với đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản trên cơ sở dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm; Bổ sung quy định đối với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm; trừ trường hợp sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thương mại.

Về chế độ sử dụng một số loại đất: Bổ sung 01 điều quy định về hoạt động lấn biển, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển, khắc phục tình trạng chưa đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp luật về biển, tài nguyên và môi trường biển, trong đó quy định về các nguyên tắc của hoạt động lấn biển, khu vực hạn chế lấn biển, việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án lấn biển, trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động lấn biển. Quy định diện tích đất được hình thành sau khi lấn biển thì thực hiện theo chế độ quản lý, sử dụng đất của Luật Đất đai.

Bổ sung 01 điều quy định về đất sử dụng đa mục đích để thể chế tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, theo đó quy định rõ các loại đất được sử dụng đa mục đích, gồm: (1) Đất nông nghiệp kết hợp với thương mại dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; (2) Đất sử dụng vào mục đích công cộng kết hợp với thương mại, dịch vụ; (3) Đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ và các mục đích khác; (4) Đất có mặt nước kết hợp với sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, thương mại, dịch vụ và các mục đích phi nông nghiệp khác; (5) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại dịch vụ; (6) Đất sử dụng vào các mục đích được kết hợp để xây dựng điểm thu, phát sóng thông tin di và các thiết bị phụ trợ; quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời. Thời hạn sử dụng đất đối với các mục đích kết hợp theo quy định của Luật này nhưng không được vượt quá thời hạn của mục đích chính. Việc cấp Giấy chứng nhận chỉ được thực hiện đối với mục đích chính.

Đối với đất xây dựng dựng công trình ngầm: Hoàn thiện theo hướng quy định rõ về đất công trình ngầm; Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ, ưu đãi thực hiện các dự án xây dựng công trình ngầm; quy định nguyên tắc xây dựng công trình ngầm; việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng công trình ngầm, quy định người sử dụng đất theo quy định của Luật này được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước xác định không gian sử dụng đất theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc.

Đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp: bổ sung khu công nghệ thông tin tập trung; quy định cho phép đơn vị sự nghiệp công lập được đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trong khu, cụm công nghiệp trong việc dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Đối với đất cảng hàng không, sân bay dân dụng: hoàn thiện theo hướng không giao cho Cảng vụ hàng không được giao đất, cho thuê đất trong khu vực cảng hàng không, sân bay mà giao cho UBND cấp có thẩm quyền giao đất theo quy định của Luật Đất đai giao đất để giảm bớt khâu trung gian, giảm thủ tục hành chính, bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân, bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất, khắc phục bất cập về đất cảng hàng không, sân bay như hiện nay.

Bỏ quy định về chế độ sử dụng đất khu kinh tế để khắc phục những bất cập hiện nay do việc quy định đất sử dụng cho khu kinh tế thuộc chế độ sử dụng hỗn hợp với nhiều khu chức năng khác nhau như quy định hiện hành đã phát sinh những vướng mắc, bất cập về thẩm quyền quản lý, sử dụng đất các khu chức năng, việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất khu chức năng trong khu kinh tế… do Ban quản lý Khu kinh tế không có đầy đủ các thẩm quyền trong quản lý đất đai như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện; người sử dụng đất trong khu kinh tế được Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định thống nhất của Luật Đất đai.

Bổ sung quy định bố trí quỹ đất cho lực lượng công an nhân dân để bảo đảm an ninh, trật tự trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng hàng không, sân bay, đất cho hoạt động khoáng sản, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất để thực hiện dự án hợp tác công tư có sử dụng đất.

Bổ sung quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.