Thị trường “hạ nhiệt”
Thời gian qua, đất nền tại nhiều địa phương trở nên “ nóng sốt”, một phần là do xuất hiện nhiều thông tin về quy hoạch hạ tầng, dự án. Nhiều NĐT đã kéo về các huyện ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận tìm mua đất nền, đất vườn… khiến giá đất tăng dựng đứng. Có thể thấy, dòng tiền đã chảy vào đất đai ngày càng nhiều, nhưng chủ yếu là đầu tư và đầu cơ, còn người mua ở thực không nhiều. Một số NĐT còn sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” kiếm lời, không tạo ra giá trị cho xã hội.
Trước “cơn sốt” đất nền lan rộng, gần đây, nhiều địa phương khu vực phía Nam đã bắt đầu “siết” phân lô, tách thửa. Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như: đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp...
“HoREA đã từng khuyến cáo nhưng nhiều người vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không thể bán được. Trước đây, đã có nhiều doanh nghiệp làm “đầu nậu”, thổi giá đất đã bị xử lý, người mua chịu thiệt hại. Vì thế, những người có ý định mua đất lúc này cần phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)
Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS. Dưới sự tác động của động thái siết chặt này, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu “hạ nhiệt”. Một phân khúc BĐS sốt nóng, được cho là kênh đầu tư “vua” là đất nền đã không còn tăng “nóng” ngay trong tháng 4/2022. Đáng chú ý, khi “sốt đất” qua đi, nhiều NĐT ăn theo độ “nóng” của thị trường BĐS, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh giữa vòng xoáy giảm nhiệt này.
Bà Hằng - một NĐT ở TP.HCM cho biết, vào cuối năm 2021, thấy nhiều người lên tỉnh Đắk Lắk mua đất đầu tư, trong đó có nhiều người “trúng đậm”. Đầu năm 2022, bà cũng kịp mua 1 mảnh đất rẫy rộng 2ha ở xã Ea Siên, thị xã Buôn Hồ với giá gần 4 tỷ đồng. Với mục đích “lướt sóng”, bà Hằng đã vay ngân hàng hơn 3 tỷ đồng để mua. Gần đây, bà Hằng cần tiền nên muốn bán lô đất để lấy tiền trả nợ ngân hàng và trang trải việc gia đình. Tuy nhiên, do thị trường BĐS đang chững lại, nên bà rao bán hoài mà vẫn không xong, dù bà chấp nhận bán giá thấp hơn so với giá khi mua.
Cần cẩn trọng hơn
Bàn về dấu hiệu “hạ nhiệt” của thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng BĐS cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng đến việc tìm kiếm của người mua, nhà đầu tư trên thị trường. Trong đó, Một số phân khúc được nhiều người quan tâm và rất nóng, nhất là đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các NĐT, các sàn BĐS đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường diễn biến như thế nào rồi mới tính tiếp.
Nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS khi đang trong “cơn sốt” sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh chia sẻ, đầu tư khi “sốt” đất thì chỉ có khoảng 20% là NĐT có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh. Xu hướng “lướt sóng” khi thị trường BĐS nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những NĐT chuyên nghiệp, thành thạo thị trường. Các NĐT “chết” vì sốt đất thường là những người mới, đầu tư chạy theo đám đông, nắm thông tin chậm hoặc ít kiến thức và non kinh nghiệm.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc C&W Việt Nam cho rằng, đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng cũng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự, nhưng đó là số ít may mắn, không phải số đông. Người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua. Người mua cũng cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Ngoài ra, người mua nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước và cẩn trọng nếu mức tăng là 50 - 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng là tăng giá ảo.
