Định giá đất khó chính xác tuyệt đối

Tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thống kê từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào.

Chỉ riêng năm 2023, đăng ký biến động đất đai tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp. Hiện TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

“Liên quan đến doanh nghiệp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rất cầu thị, tiếp thu nhưng vẫn còn sót một số đề nghị. Chẳng hạn như bổ sung thêm chi phí dự phòng trong hai trường hợp: dự phòng khi khối lượng phát sinh và dự phòng cho trượt giá. Quy định các phương pháp định giá đất trong luật là thay đổi rất lớn. Đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường lắng nghe, bổ sung để Nghị định về giá đất đầy đủ, sát với thực tế", ông Lê Hoàng Châu nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, tiền sử dụng đất và chi phí thực tế khi doanh nghiệp phát triển đất làm dự án bị bỏ quên trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực vào đầu tháng 8 tới.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, hiện có tình trạng dự án bị tắc do không có đơn vị tư vấn. Do đó, cần tháo gỡ điểm này để tìm ra đơn vị tư vấn cho doanh nghiệp cũng như cơ quan nhà nước. Một vấn đề nữa là khi luật mới có hiệu lực thì những dự án trước đó xử lý như thế nào. Quy định đang có tính tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất trải dài từ năm 2013 tới 2023 thì giải quyết như thế nào. Những dự án giai đoạn này có tới gần 60.000 căn nhà của người dân đang bị vướng mắc cần gỡ.

“Đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, trong tính tiền sử dụng đất, một vướng mắc rất lớn là Nhà nước trừ lại tiền bồi hoàn cho doanh nghiệp theo giá nào. Trong thực tế, doanh nghiệp bồi thường cho người dân theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại bồi hoàn theo bảng giá đất thì doanh nghiệp lỗ. Đây là điểm trọng yếu nhất trong tính giá. Mong cơ quan nhà nước tính lại chỗ này", ông Nghĩa kiến nghị.

Cũng như ông Nghĩa, đại diện các doanh nghiệp tham dự hội thảo cũng mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Chia sẻ tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Như Bình - Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ tạo được thị trường giao dịch lành mạnh và các cơ quản quản lý có được thông tin lành mạnh về thị trường và có những điều chỉnh giá đất phù hợp.

Tuy nhiên, việc định giá đất là khó chính xác tuyệt đối. Vì theo khoa học và thực tiễn thì định giá đất dùng các phương pháp ước tính, điều chỉnh, cân đối, tương đồng, nên kết quả định giá đất không thể chính xác được. Định giá đất chỉ là con số tương đối phù hợp.

Nhưng định giá đất đúng và đủ là phải tuân thủ pháp luật như chi phí dự kiến nhà đầu tư bỏ ra, thu nhập dự kiến được đưa vào đầy đủ. Thực tế, rất nhiều chi phí hợp lý nhà đầu tư bỏ ra nhưng lại không được đưa vào hay đưa vào hạn chế.

Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ mặt bằng thi công đưa vào là hoàn toàn chính xác vì nó là chi phí bắt buộc. Nhưng thời gian vừa qua, chủ đầu tư đưa vào chi phí này nhưng một số cơ quan cho là không có trong quy định. Nghĩa là chi phí đó cần phải có trong quy định chi tiết nhưng các quy định không thể liệt kê hết vì mỗi công trình có những đặc thù riêng.

Sau khi lắng nghe chia sẻ từ các doanh nghiệp và chuyên gia, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã chia sẻ thẳng thắn những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, "mũ" là Luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn, trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.

Trong đó, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào... giúp các đơn vị không còn lúng túng. Bên cạnh đó, các số liệu đầu vào, chất lượng, tính trung thực, đầy đủ... cũng được hướng dẫn đầy đủ.

"Vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý như chúng tôi cũng rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ", ông Nguyễn Đắc Nhẫn nhấn mạnh.