Định giá bất động sản: Phải dựa trên giá thị trường

Đó là kiến nghị của GS.TS William McCluskey, Chuyên gia thuộc Ngân hàng Thế giới để định giá đất dựa trên thị trường tại Việt Nam.

Mất nguồn thu, gây khiếu nại

GS.TS William McCluskey cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khung giá đất phù hợp với giá thị trường, tuy nhiên cần có các quy định về định giá và hài hòa với các quy định khác của pháp luật.

Hiện, giá đất thị trường làm tiêu chuẩn định giá tiêu chuẩn quốc tế được áp dụng cho nhiều hoạt động định giá như: xác định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; các loại thuế quốc gia đánh vào bất động sản (thuế tài sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng tài sản); định giá khởi điểm đấu giá để bán, cho thuê đất của Nhà nước; cung cấp đất trong khuôn khổ các gói đầu tư; giảm tranh chấp về thu hồi đất và tái định cư.

Đặc biệt giá đất thị trường phải được người dân bình thường, không có kiến thức chuyên môn cũng hiểu rõ. Nếu giá đất thị trường không được sử dụng sẽ làm mất nguồn thu đáng kể cho chính phủ, tác động đến các dự án phát triển, phân bổ sai nguồn lực, thiếu minh bạch…

Cụ thể, về vấn đề mất nguồn thu ngân sách, hiện Việt Nam đang thu thuế tài sản thấp hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu và khu vực; thất thu từ phí và lệ phí phát triển; ít sử dụng định giá, thuế để kiểm soát quy hoạch, phát triển đất. Theo Viện Chính sách đất đai Lincoln, trong giai đoạn 2016 - 2020, thuế tài sản ở Việt Nam chiếm 0.034% GDP; trong khi đó, năm 2017, Indonesia chiếm 0.42%, Nhật Bản 2,43%, Hàn Quốc 3,14%; Thái Lan 0,25%.

Giá trị trị trường không được sử dụng sẽ tác động tới các dự án phát triển, gây bất bình đẳng xã hội và bất ổn do khiếu nại trong quá trình thu hồi đất, bồi thường. Đồng thời, gây chậm tiến độ, đầu tư tốn kiếm và chậm phát triển cơ sở hạ tầng cần thiết.

Mặc khác, giá trị thị trường không được sử dụng dẫn tới 49% khiếu nại hành chính liên qua tới giá đất xác lập dưới giá thị trường, phần lớn là do thu hồi đất và tính toán đền bù.

Để giải quyết vấn đề này, phải nắm được thông tin giá giao dịch, cho thuê thực tế trong hệ thống thông tin đất đai qua 3 nguồn thông tin chính: giá thực tế trong hợp đồng, văn bản pháp lý; bản ghi, hồ sơ giá niêm yết; đăng ký thế chấp trong hệ thống thông tin đất đai, địa chính cần quy trình để giải quyết việc kê khai giá thấp.

Cần chuyển đổi sang hệ thống định giá hiện đại

Để định giá đất dựa trên thị trường, GS.TS William McCluskey cho rằng, Việt Nam cần chuyển đổi sang hệ thống định giá hiện đại. Cụ thể, về Khung chính sách định giá của Chính phủ, phải dựa trên giá trị thị trường và khi sửa đổi Luật Đất đai, cần thiết lập giá trị thị trường làm tiêu chuẩn.

Về kỹ thuật, cần thiết lập hệ thống thông tin giá đất; thành phần đánh giá chất lượng giao dịch; phát triển các mô hình định giá hàng loạt cho đất đô thị; các dự án thí điểm để kiểm tra mô hình; tạo ra các vùng giá trị đất được phân định theo không gian.

Trong công tác quản lý Nhà nước về định giá đất, cần thành lập cơ quan thẩm định giá chuyên nghiệp ở cấp quốc gia và cấp tỉnh; cán bộ là những người được đào tạo về định giá, chuyên gia GIS có chuyên môn thống kê.

Để thực hiện được những vấn đề này, trong 10 năm tới, Việt Nam cần tiến tới xây dựng lộ trình (5 - 10 năm) để chuyển đổi sang vùng giá trị đất. Trong 2 - 5 năm tới, cần thành lập nghề định giá, thiết lập các tiêu chuẩn định giá dựa trên các tiêu chuẩn quốc tế, nâng cấp hệ thống đăng ký đất đai, tài sản và chính sách giá.

Tầm nhìn 1 - 3 năm xây dựng lộ trình để chuyển đổi sang vùng giá trị đất, tiêu chuẩn hóa các lô đất để định giá, tổ chức thu thập thông tin giá đất.

Việc thí điểm vùng giá trị đất bắt đầu tập trung vào vùng có tỷ lệ chuyển nhượng bất động sản, thu thập từ việc cho thuê cao và được hỗ trợ bởi hệ thống quản lý đất đai đang hoạt động hiệu quả.