Đất nền dự án vẫn “neo” ở mức cao

Đất đô thị mới giữ giá

Với lợi thế về hạ tầng, mật độ dân cư đông, chủ đầu tư dự án Dương Nội đang chào bán sản phẩm là biệt thự, liền kề với mức giá 200 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn nhà biệt thự song lập với diện tích 180m2 giá trị lên đến 36 tỷ đồng/căn. Kế bên cạnh, dự án chung cư Charm An Hưng cũng đang được mở bán với mức giá 40 triệu đồng/m2 trở lên trong khi các chung cư bên cạnh giá bán chỉ 28 - 30 triệu đồng/m2. Tương tự, tại dự án thung lũng Thanh Xuân (Vĩnh Phúc), chủ đầu tư cũng vừa mở bán với giá 26 - 40 tỷ đồng/căn tùy diện tích.

Lẽ ra, trong bối cảnh thị trường BĐS suy thoái, giá bán nhà, đất sẽ phải giảm mạnh. Song, diễn biến thị trường lại đi ngược xu thế. Lý giải điều này, ông Nguyễn Hạnh Đức - Giám đốc sàn BĐS An Hưng phân tích, nguồn cung mới trên thị trường gần như không có dự án mới. Trong khi các sản phẩm mở bán thời điểm này đều nằm trong các đô thị đã hoàn thiện xong hết về mặt hạ tầng, cảnh quan, công viên… Và một lượng lớn dân cư đã lấp đầy đô thị. Do vậy, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán cao. Rõ hàng hiện nay thị trường cũng không có nhiều sản phẩm nên việc bán được hay không với chủ đầu tư không phải là việc quan trọng. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng việc điều chỉnh giá không đáng kể và sẽ khó giảm tiếp trong tương lai.

Theo báo cáo từ các công ty môi giới BĐS, tại Hà Nội, mặt bằng giá nhà liền kề, biệt thự tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ đồng, chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng. Mặc dù kinh tế suy thoái nhưng việc điều chỉnh giá không đáng kể và sẽ khó giảm tiếp trong tương lai.

“Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đất, vốn, chi phí tài chính, chi phí “chạy” dự án là rất cao. Khi đưa được sản phẩm ra thị trường, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên, nên rất khó đưa ra quyết định giảm giá. Trong khi nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư giữ tiền của người dân vẫn còn rất lớn. Điều này là nguyên nhân khiến mức giá tại phân khúc này khó giảm”, chuyên gia Savills phân tích.

Cơ hội để mua BĐS có vị trí tiềm năng

Sau gần 2 năm thị trường BĐS đóng băng, số lượng nhà đầu tư BĐS vay vốn ngân hàng, buộc phải cắt lỗ đã giảm dần. Trên thị trường BĐS hiện nay, cơ hội sẽ dành cho người có tiền mặt. Các nhà đầu tư sẽ có cơ hội tìm được lô đất có vị trí rất đẹp, trước giờ có tiền cũng chưa chắc đã mua được.

Ông Hoàng Hải - Giám đốc Công ty BĐS Hoàng Hải - Sóc Sơn chia sẻ, thực tế thời gian vừa qua, bên văn phòng Công ty nhận bán rất nhiều lô đất có vị trí đẹp. Trước đây khi thị trường BĐS “sốt”, nhiều nhà đầu tư có tiền cũng không thể mua được vì chủ nhà không có nhu cầu bán. Nhưng hiện giờ, do cần tiền nên họ gửi bán nhưng giá bán thì không giảm nhiều.

“Từ giờ đến cuối năm, theo dự đoán của tôi thì giá bán sẽ khó giảm vì những người cần tiền trả nợ chấp nhận cắt lỗ, bán rẻ để thu tiền mặt về đã bán xong. Giờ cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS chỉ là chọn được nhiều lô đất có vị trí đẹp. Đây là lợi thế cạnh tranh, khi thị trường BĐS phục hồi, giá những lô đất đẹp sẽ tăng rất nhanh” - ông Hải nhấn mạnh.

Hiện tại, nhiều kênh đầu tư đang có sự biến động mạnh, khiến cho rất nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khó khăn. Song đối với BĐS, dù có những thăng trầm, nhưng vẫn bảo đảm giá trị và có tỷ suất lợi nhuận cao qua thời gian.

Nhìn lại quá trình phát triển của BĐS có thể thấy, ngoài việc đáp ứng cho nhu cầu an cư, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, an toàn, trú ẩn của dòng tiền trước những ảnh hưởng của bão lạm phát. Một sản phẩm BĐS giá trị cao là hội tụ được các yếu tố về tính hữu dụng, kinh doanh được, dễ thanh khoản… Vì vậy, các chuyên gia đánh giá, dù thị trường BĐS có ảm đạm thì BĐS có ưu thế đặc biệt của vị trí, có tính thanh khoản tốt vẫn bảo đảm khả năng sinh lời cho các nhà đầu tư.

Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường BĐS “tan băng” sẽ xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống mức đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Năm 2024, dòng tiền đầu tư BĐS sẽ rõ ràng hơn, tức là người mua sẽ xuống tiền ở những BĐS đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền.