Cảnh báo sốt ảo đất nền Hà Nội

Sau một tháng tìm hiểu các dự án, anh Chiến (Đống Đa, Hà Nội) dự định xuống tiền để mua một lô đất nền tại dự án ở quận Hoàng Mai. Liên hệ với môi giới một sàn bất động sản đã làm việc trước đó, anh Chiến được báo giá tiền chênh của lô đất tăng hơn 200 triệu đồng. Với mức giá mới, mỗi lô đất anh mua phải trả gần một tỷ đồng, tăng hơn nửa tỷ so với giá thời điểm mở bán cách đây nửa năm. Mức giá mỗi m2 đất vì thế cũng giao dịch ở mức 120-130 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 10 triệu đồng.

Năm 2017, tại thị trường Hà Nội chứng kiến nhiều dự án đất nền, biệt thự, liền kề có mức giá chênh "khủng". Một dự án nhà phố, giá chênh lên tới hơn 30 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần giá gốc trong hợp đồng. Hàng loạt dự án đất nền tại quận Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ... vừa mở bán, mức giá chênh cũng được đẩy lên vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng. Một số dự án vùng ven đô tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... giá cũng tăng 2-5 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2017.

Nghiên cứu của các đơn vị tư vấn cho thấy, trong năm 2017, đất nền, liền kề, biệt thự có mức độ tăng giá được đánh giá khả quan. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017, đất nền dự án hầu hết giá trị đất trong dự án tại các vùng đều biến động tăng khoảng 10%. Giá hiện tại ở khu vực quận Cầu Giấy trong khoảng 180-200 triệu đồng mỗi m2, quận Từ Liêm, Tây Hồ: giá trung bình 120-150 triệu đồng, quận Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì trung bình 25 – 50 triệu đồng, Long Biên, Gia Lâm 30-50 triệu đồng, huyện Đông Anh trung bình 30 triệu đồng.

Còn theo Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự và liền kề hoạt động tốt trong năm 2017. Tổng nguồn cung phân khúc này trên thị trường đạt hơn 40.400 căn, tăng hơn 15% so với 2016. Riêng trong quý IV vừa qua, tổng lượng giao dịch tăng 23% so với quý trước đó và 83% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, năm 2017 đất nền, biệt thự, liền kề ở một số khu vực có dấu hiệu sốt ảo, xuất hiện tình trạng chênh giá bị đẩy lên cao. Bà cho rằng, với những dự án này có thể mang về lãi lớn cho những nhà đầu tư sóng ngắn, tuy nhiên cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Theo bà, nếu nhà đầu tư đánh giá chưa chính xác ở góc độ thị trường cũng như sản phẩm và mua với mức giá vượt ngưỡng thì dễ dẫn đến tình trạng cắt lỗ.

"Chúng ta cũng phải nhìn nhận một thực tế là ở các khu vực nói là sốt thì trước đây vẫn còn lượng hàng không nhỏ còn đang nằm đó. Vì thế, thực chất không không phải thị trường khan hiếm mà vẫn còn nhiều nên hiện tượng sốt hàm chứa mức độ rủi ro không nhỏ", bà Hằng nhận định.

Nhận định về thị trường 2018 trong bối cảnh nhiều dự án của các chủ đầu tư rục rịch với kế hoạch ra hàng, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam cũng cho rằng cần thận trọng ở một số vùng ven như Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Hoài Đức...

"Những khu vực này tôi chưa thấy động lực tăng giá trong ngắn hạn. Với những nhà đầu tư dài hạn thì có thể cân nhắc", ông Toản nói.

Đồng quan điểm này, bà Hằng cho rằng, một số dự án đất nền ở khu vực vùng ven Hà Nội cũng đang dần tịnh tiến đến mức giá cao nhưng ở một số khu vực, việc tính toán lợi nhuận cần được xem xét trong dài hạn.

"Chúng tôi nhận thấy tiềm năng một số khu vực xa. Tuy nhiên nguồn cung dễ rơi vào trạng thái sốt ảo", bà Hằng cho hay.

Theo bà, thị trường đất nền thường xuyên xảy ra tình trạng khi nghe có quy hoạch thì nhà đầu tư đổ xô vào. Tuy nhiên, thực tế, từ khi có tin quy hoạch đến khi khu vực đó trở thành đông đúc hoặc chỉ đến mức bắt đầu có sự phát triển tốt hơn thì cũng cần thời gian. "Mà một khi khu vực đó không phát triển được ngay thì thường  dẫn đến tình trạng nhiều người nôn nóng, tư tưởng đám đông, dế dẫn đến tình trạng không kiểm soát được", bà Hằng nhận định.