Còn gặp “khó”
Theo Ths. Trịnh Thị Mai Hương, Trưởng phòng, Kiểm toán Nhà nước Khu vực IV, hiện nay, nhiều phương pháp định giá đất còn hạn chế dẫn tới việc thất thu ngân sách Nhà nước. Cụ thể, đối với trường hợp được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định và công bố hàng năm) giá đất được xây dựng trên cơ sở khảo sát và áp dụng chung nên không phù hợp với từng thửa đất cụ thể, giá đất bị khống chế trong khung giá do Trung ương quy định, trong khoảng thời gian dài không được điều chỉnh theo xu hướng thị trường nên không phù hợp với thực tế.
Đối với giá đất cụ thể theo quy định hiện hành phương pháp này được áp dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại. Tuy vậy, phương pháp này không quy định hệ số điều chỉnh mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, do đó, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau khác nhau về hệ số sử dụng, mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất nhưng lại sẽ có mức giá như nhau (thửa đất xây dựng nhà liên kề, biệt thự và thửa đất xây dựng chung cư cao tầng; thửa đất xây dựng nhà xưởng, khách sạn, văn phòng cho thuê…).
Đối với phương pháp so sánh trực tiếp cũng còn bất cập. Đơn cử, theo quy định thu thập thông tin thị trường bắt buộc phải có tối thiểu ba giao dịch đã thành công để làm cơ sở giá đầu vào nhưng giá thật của giao dịch chỉ có người mua và người bán biết và mức giá này thường rất thấp; khi xác định giá đất của thửa đất bằng cách lấy bình quân số học và đảm bảo chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10% mang tính khá chủ quan, vì giá trị đưa ra là giá trị mang tính bình quân và chưa đại diện cho mức giá của tài sản…
Về phương pháp thặng dư là việc ước tính giá trị hiện tại của bất động sản từ việc xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất, ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản, ước tính tổng chi phí phát triển, qua thực tế kiểm toán còn nhiều bất cập như: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có độ chênh lệch giữa dự báo trong quy hoạch, kế hoạch và trong thực hiện còn nhiều bất cập, quy hoạch xây dựng chưa phù hợp với quy hoạch chung,… làm giảm hiệu quả của phương án sử dụng đất.
Trong đó, việc uớc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản cũng rất khó vì doanh thu phát triển của các dự án phụ thuộc vào chính sách bán hàng nên mỗi loại hàng hóa sẽ có doanh thu ước tính trong tương lai khác nhau, doanh thu phát triển qua các năm đều là giả định và luôn bao hàm yếu tố chủ quan của người tính toán; việc lựa chọn tài sản so sánh có đặc điểm tương tự với tài sản định giá còn mang tính chủ quan; giá bán bất động sản so sánh không phải là giá bán bình quân tài sản, không là giá đại diện của tài sản; giá chuyển nhượng bất động sản không xem xét đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Ngoài ra, theo hướng dẫn tại Thông tư số 219/2013/TT-BTC khi xác định giá tính thuế của kinh doanh bất động sản, giá đất sẽ được trừ khi xác định doanh thu chịu thuế GTGT, tuy vậy, theo hướng dẫn tại Thông tư 36 toàn bộ doanh thu giả định đều được xác định là doanh thu chịu thuế GTGT, qua đó, tiền sử dụng đất phải nộp đã giảm đi một khoản tương ứng với 10% giá trị quyền sử dụng đất;
Ước tính, tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản cũng khó xác định suất vốn đầu tư của công trình để ước tính chi phí phát triển vì Bộ Xây dựng, hiện, mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng, nhà riêng lẻ chỉ có suất vốn đầu tư cho nhà cao 2 - 3 tầng… mà chưa ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư lớn hơn 30 tầng và nhà hỗn hợp trên 30 tầng có tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng chiếm tỷ lệ chủ yếu...
Ở các địa phương vận dụng suất vốn đầu tư của các công trình tương tự có nhiều trường hợp chưa căn cứ vào tính chất, yêu cầu cụ thể của công trình (như tiêu chuẩn kỹ thuật, công năng sử dụng, điều kiện mặt bằng xây dựng, tính chất nguồn vốn, tiến độ thực hiện, thời điểm xây dựng…) để tính toán, bổ sung, quy đổi suất vốn đầu tư cho phù hợp với điều kiện riêng của công trình cần xây dựng.
Minh bạch giao dịch bất động sản
Để hạn chế những việc này, Ths. Trịnh Thị Mai Hương kiến nghị, cần có những giải pháp từ quy định của pháp luật để thị trường bất động sản minh bạch hơn. Bên cạnh đó, cần xem xét việc tồn tại 2 loại giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30 - 40% so với thị trường và các giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng
Cùng với đó, cần có quy định một số tiêu chí thống nhất trong việc xem xét, thẩm định các chứng thư tư vấn định giá đất để bảo đảm mặt bằng giá đất trình chủ sở hữu quyết định trong từng thời điểm. Có hướng dẫn cụ thể cách xác định doanh thu phát triển dự kiến của dự án bao gồm thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu phát triển dự án từ bán, chuyển nhượng diện tích sàn thương mại, căn hộ kết hợp văn phòng cho phù hợp với thực tế.
Ngoài ra, cần xem xét hướng xử lý trường hợp giá đất xác định theo các phương pháp khác thấp hơn giá đất được xác định theo phương pháp hệ số (bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành và công bố hàng năm).
