Các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở: Cần quy định thống nhất

Theo Tòa án tối cao, về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ… quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền SDĐ; góp vốn bằng QSDĐ. Tại Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (BĐS). Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Tại Điều 46 của Luật Đầu tư quy định việc chuyển nhượng dự án đầu tư.

Việc chuyển nhượng dự án BĐS và việc chuyển nhượng dự án đầu tư thường liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, đối với việc chuyển nhượng QSDĐ thì các Điều 188, 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai không quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Một góc đô thị Hà Nội. Ảnh: Hoàng Minh

Do đó, trong nhiều trường hợp, thực tế là các bên chuyển nhượng QSDĐ nhưng cũng đồng thời chính là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS khác (không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) theo quy định của Luật Đất đai thì không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 48, 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 46 của Luật Đầu tư thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Vì vậy, cần xem xét sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bổ sung điều khoản quy định “Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư; dự án kinh doanh BĐS thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản”.

Một bất cập khác là, tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Song, tại Điều 319 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, Bộ luật Dân sự đã tách bạch 2 thời điểm của hợp đồng thế chấp tài sản đó là thời điểm có hiệu lực và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3.

Do đó, cần xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai cho phù hợp với Bộ luật Dân sự tách bạch thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ và thời điểm đăng ký theo hướng: thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ là thời điểm có hiệu lực của văn bản (hợp đồng thế chấp) được công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký biến động đất đai (bao gồm cả đăng ký thế chấp QSDĐ) là thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính theo quy định của Luật Đất đai.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Thực tiễn thực hiện quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở cho thấy, từ khi công chứng đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký là khoảng thời gian không ngắn trong khi hầu hết nhà ở đều xây dựng trên đất. Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất và chuyển nhượng cả nhà ở trên đất, hay hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất là nhà ở thì hiệu lực tại thời điểm nào? Áp dụng theo khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai hay áp dụng khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở.

Vì vậy, cần thiết phải xem xét nghiên cứu quy định cho thống nhất về hiệu lực của các giao dịch về QSDĐ và nhà ở tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo quy định này thì một thời điểm nữa để xác định thời điểm có hiệu lực của giao dịch, đó là thời điểm thực hiện nghĩa vụ. Trong quá trình áp dụng quy định này cũng gặp phải vướng mắc đối với việc chứng minh thế nào là thực hiện được 2/3 nghĩa vụ bởi đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ thì khó có thể xác định (khác với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đánh giá qua nghĩa vụ giao tiền).

Vì vậy, cần có quy định để xác định 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp QSDĐ và trường hợp các chủ thể không thực hiện việc đăng ký khi xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ thì hậu quả sẽ như thế nào. Đồng thời, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho đồng bộ, thống nhất với Bộ Luật Dân sự.