Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Nhiều đất đai nhưng không sử dụng sẽ bị đánh thuế cao

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại

- Kính chào Bộ trưởng, cảm ơn ông đã dành thời gian trả lời trực tuyến. Câu đầu tiên xin được hỏi, sau 8 năm thi hành Luật Đất đai 2013, thực tiễn, đã phát sinh vấn đề gì cấp thiết để phải xem xét sửa Luật? (Vũ Tuân, 47 tuổi, Hà Nội)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Trước tiên, tôi cảm ơn VnExpress cho tôi cơ hội tiếp xúc với nhiều người dân để cung cấp thông tin liên quan đến công việc khó khăn, nhưng hết sức quan trọng, cần thiết là sửa đổi Luật Đất đai.

Sau hơn 8 năm kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, chúng ta đã tạo được hệ thống cơ sở pháp lý khá đồng bộ, toàn diện, thể chế được Nghị quyết 19 Trung ương về chính sách liên quan đến đất đai. Cùng với Luật Đất đai 2013, nhiều bộ luật khác đã thể chế hóa được Nghị quyết 19.

Nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022, tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Giai đoạn vừa qua nguồn lực đất đai đã cân đối được mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng.

Bên cạnh kết quả đạt được, khi tổng kết Nghị quyết 19 và Luật Đất đai năm 2013, có vấn đề rất rõ ràng là với hệ thống pháp luật hiện nay, như Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã nêu trong Hội nghị Trung ương lần thứ 5 là nguồn lực đất đai quan trọng nhưng chưa phát huy được để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Khiếu kiện về đất đai vẫn nóng, chiếm 60-70% vụ việc.

Nguyên nhân là các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy, các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc.

Đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm...

Đó là vấn đề đang nổi lên mà chúng ta cần giải quyết.

- Theo Bộ trưởng, ba điểm mới quan trọng nhất, tác động mạnh mẽ nhất đến người dân và doanh nghiệp trong dự Luật là gì? (Nguyễn Dương, 54 tuổi, TP HCM)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Xuất phát từ những vấn đề đặt ra, lần này Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 đã đưa ra 6 nhóm chính sách lớn, cá nhân tôi thấy nhóm nào cũng rất quan trọng để tập trung giải quyết vấn đề đang tồn tại, yếu kém hiện nay. Tuy nhiên, theo câu hỏi này thì tôi chọn ba vấn đề.

Thứ nhất là vấn đề liên quan đến quy hoạch. Nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất đai phải thông qua quy hoạch, nên việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai làm sao để đáp ứng nhu cầu là rất quan trọng. Phân bổ quản lý nguồn lực này một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch hài hòa giữa các lợi ích, các lĩnh vực kinh tế, giữa các địa phương, giữa hiện tại tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu.

Thứ hai là liên quan mật thiết đến tồn tại vướng mắc, tố cáo, mất an ninh trật tự, tham nhũng, trục lợi, tài chính, định giá đất đai. Nếu làm tốt phương pháp định giá đất thì thị trường đất đai sẽ minh bạch, công bằng. Với tài chính đất đai, chúng ta thay đổi cách quản lý từ hành chính mệnh lệnh sang công cụ kinh tế, dùng công cụ để xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động, nhà đầu cơ, thổi giá. Nhờ các công cụ này, chúng ta tiếp tục làm lành mạnh hóa công tác quản lý đất đai, bảo vệ lợi ích người dân, bảo vệ cán bộ.

Vấn đề thứ ba là chuyển đổi số, áp dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất đai với tư cách là cơ quan Nhà nước thay mặt nhân dân gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai. Qua chuyển đổi số, chúng ta cải cách thủ tục hành chính, xây dựng Nhà nước phục vụ, cung cấp mọi dịch vụ công, mọi thông tin đất đai đến người dân ở mọi nơi, mọi lúc.

Tôi cho rằng, ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi chúng ta làm được sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.

Xây dựng mục tiêu 5 năm Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới

- Khái niệm giá đất phù hợp với giá phổ biến thị trường tôi hiểu nôm na là giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường sẽ theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Hơn nữa, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày đầu năm, thì làm sao sát với giá thị trường của từng thời điểm trong năm được? Mong Bộ trưởng giải thích rõ điều này. (leviet2509, 39 tuổi, Thành phố Thủ Đức)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Tất cả vấn đề cần giải quyết ở đây là làm sao xác định giá phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Để xác định được giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường.

Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá chúng ta sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.

Còn hiện nay, dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường, nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường.

Nhưng quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào. Nó sẽ đưa ra giá đầy đủ, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.

Với các nước mất 5-10 năm, để đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện, ở Việt Nam, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.

Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra, sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.

Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó, có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất.

Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay, chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá.

- Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định về khung giá đất sau 30 năm áp dụng. Bản chất sự thay đổi này là gì và vì sao, thưa ông? (Nguyễn Thị Tâm, 53 tuổi, Vĩnh Phúc)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số... Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường.

Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề "chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa".

Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn.

Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5-10 năm, để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.

Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định.

Các nước thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu này. Với Việt Nam, tôi nghĩ trong vòng 5 năm tới chúng ta sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất, và phương pháp dùng bảng giá * với hệ số biến động giá đất.

- Bộ trưởng nói cần 5-10 năm để áp dụng ý tưởng khung giá đất theo thị trường, tại sao không sử dụng công cụ thuế để người mua giám sát giá bán đất của người bán? Làm như vậy sẽ chỉ cần 5÷10 là có thể áp dụng triệt để trên cả nước. Nhà nước sẽ thu được nguồn lợi rất lớn, người tham gia giao dịch sẽ tự điều chỉnh thái độ mua bán để phù hợp với pháp luật tránh liên lụy về sau? (Le Hao, Trung đô. TP Vinh. Nghệ an)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Tôi đánh giá rất cao sáng kiến này.

Tất nhiên, hiện nay, để có được giá đất theo thị trường, áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị cần thu thập các thông tin, làm sao người dân giao dịch thông qua sàn giao dịch; giá hợp đồng đảm bảo đúng nhưng không liên quan đến tính thuế thu nhập, gia tăng trong mua bán đất.

Đồng thời, cần có chế tài với người cung cấp thông tin giá không đúng. Chúng ta sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, trong 5 năm nếu làm tốt sẽ chuyển sang phương pháp định giá đất mới. Hoặc nhiều quận, huyện có thể áp dụng phương pháp định giá mới sớm hơn.

Tôi cho rằng, cách tính thuế mới này thì ai cũng có thể giám sát được.

- Để xác định giá đất sát với thị trường thì Nhà nước đóng vai trò gì? Cá nhân tôi cho rằng, Nhà nước không nên can thiệp trực tiếp quá sâu vào việc định giá đất. Quan điểm của Bộ trưởng thế nào? (Vũ Phong, 41 tuổi, Hải Phòng)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Tôi đã nói là ở đây không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất. Nhưng Nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. Còn định giá đất là thị trường. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy.

Giá thị trường là mọi giá giao dịch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả.

Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác. Nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác.

- Xin Bộ trưởng chia sẻ tiến độ xây dựng dữ liệu giá đất sát giá thị trường thế nào rồi? Vì sao hàng thập kỷ qua Nhà nước đã nhắc đến khái niệm này nhưng chưa thấy công bố dữ liệu cụ thể nào về giá đất thị trường để người dân được tiếp cận? (Lê Vũ, 40 tuổi, TP HCM)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Câu hỏi này chính là nhiệm vụ của sửa đổi Luật Đất đai lần này, là xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu đất đai đa mục đích, kết nối thống nhất, tập trung. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, mục tiêu năm 2025 sẽ đi vào hoạt động chung cho cả nước.

Quá trình chúng ta từ cuộc Cách mạng lần thứ tư, đến nay thế giới đã chuyển sang cách mạng số. Đây là giai đoạn chúng ta quyết định, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, gồm kinh tế đất đai, giá đất... đã xác định rõ trong Nghị quyết 18. Đây cũng là giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Chúng ta cũng để phụng sự nhân dân thông qua cung cấp dịch vụ công. Chúng ta cũng giám sát được tài nguyên đất đai. Đây cũng là kênh để người dân biết thông tin đất đai và nắm chủ trương, chính sách về đất đai. Dự Luật quy định người dân có quyền tiếp cận thông tin về đất đai.

- Đọc dự luật, tôi hiểu rằng khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn bảng giá đất mà các địa phương quy định và giá này được cho là sẽ sát với thực tế thị trường hơn. Nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất sẽ phải cao hơn trước và ngân sách sẽ có lợi hơn. Nhưng ở góc độ người dân, tôi chưa rõ việc này có lợi như thế nào. Mong Bộ trưởng chia sẻ rõ hơn. (Phạm Linh, 48 tuổi, Bình Dương)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với Nhà nước một cách chính xác, việc Nhà nước đền bù, các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù, điều này Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi. Trong quá trình xác định bảng giá đất nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều nhưng chúng ta sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng tới đời sống của người dân, việc tăng này sẽ được xem xét tăng một cách cân đối với đời sống của người dân và quá trình liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hòa. Khi chúng ta xác định giá đúng thì chúng ta sẽ giải quyết được một số bài toán lớn.

Thứ nhất, khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì chúng ta sẽ thu được một giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan. Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.

Thứ hai, khi giá cả đúng, chúng ta sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là do Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do Nhà nước thì Nhà nước tính toán để cân đối điều hòa địa tô chênh lệch mà không phải do người sử dụng đất đầu tư. Để Nhà nước thu lại những phần đó để nhà nước điều tiết lại cho toàn dân.

Nói về doanh nghiệp, trước quy hoạch chúng ta đã có giá chính xác, sau khi quy hoạch, sau khi nhà đầu tư vào đầu tư chúng ta có giá khác. Chúng ta biết được do quy hoạch, chênh lệch là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Đến lúc nhà đầu tư vào lại có giá khác, chúng ta có thể theo dõi được. Việc điều tiết hài hòa lợi ích giữa người dân có đất với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua văn phòng buôn bán. Điều này giúp chúng ta tránh được nhiều vấn đề liên quan đến sai phạm trong giai đoạn vừa rồi.

- Xin Bộ trưởng cho biết, nếu nhà nước bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường thì giá bất động sản có tăng không? Vì người bán chắc chắn không bao giờ chịu phần thuế nộp thêm mà sẽ tăng giá bán. (Trần Thanh Bình, 50 tuổi, Hà Nội)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra, trong đó, đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ.

Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ minh bạch hơn và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.

Tôi cho rằng, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.

- Bộ trưởng dự liệu sẽ có những khó khăn gì khi xây dựng, triển khai các quy định cụ thể về xác định giá đất (nhân lực, vướng mặt pháp lý, công nghệ, cơ sở dữ liệu...)? (Nguyễn Huy Đăng, 42 tuổi, TP HCM)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Về mặt công nghệ sẽ được giải quyết. Các giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, chúng ta sẽ có dữ liệu, kết nối với trung tâm. Mọi giao dịch mà người dân đăng ký với Văn phòng Đăng ký đất đai thì rất đơn giản để kết nối với Cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai quốc gia.

Trên thực tế, chúng ta đang triển khai công việc này. Có vấn đề tôi cho rằng sẽ khó là giai đoạn đầu chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu thì chúng ta phải dùng 5 phương pháp xác định giá đất để xác định được bảng giá đất. Chúng ta có chuyên gia, cơ quan chuyên môn để đưa đến cho người ra quyết định là HĐND cấp tỉnh. Bây giờ phải làm sao để cả hệ thống vào cuộc. Nhiệm vụ này không mới nhưng đang đặt ra. Trước đây HĐND vẫn quyết định bảng giá đất nhưng làm sao để độc lập giữa các cơ quan này.

Giá đất sẽ công khai, minh bạch với mọi người

- Hiện, có tình trạng địa phương thu hồi đất của người dân với giá rẻ, sau đó giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị, nhà ở với giá cao gấp nhiều lần. Dự Luật có quy định nào để chấm dứt tình trạng này, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi, nhà nước, nhà đầu tư? (Nguyễn Văn Linh, 45 tuổi, Phường 21, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Nếu chúng ta làm tốt phương pháp định giá đất thì mọi việc lợi dụng như nêu trên không còn nữa. Giá đất sẽ công khai, minh bạch với mọi người.

- Dự luật nêu "Nếu không có đất để bồi thường sẽ đền bằng tiền". Chính quyền Hà Nội dựa vào điều này để đền tiền chứ không đền đất, gây thiệt thòi cho người dân. Bộ trưởng có suy nghĩ gì. (Nguyễn Thông, 47 tuổi, 53 Quang Trung, Hà Nội )

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Sửa đổi Luật Đất đai lần này, chúng tôi thiết kế việc đền bù cho người dân không chỉ bằng tiền, mà có thể bằng các loại đất khác tương đương. Trường hợp nếu không có đất tương đương thay thế thì tính tới các loại đất khác để đền bù cho người dân.

Tôi cho rằng, điều quan trọng là, khi chúng ta tính, xác định giá đất chính xác thì giá trị đền bù cho người dân cũng sẽ chính xác.

- Tôi thấy thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất với giá trúng rất cao, nhưng sau đó bỏ cọc, điển hình là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP. HCM). Bộ trưởng có giải pháp gì để khắc phục trong lần sửa đổi Luật lần này? (Trần Văn Dũng, 61 tuổi, Bà Rịa Vũng Tàu)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Trong lần sửa đổi này chúng tôi xác định rất rõ, Luật Đất đai sẽ quy định cụ thể hơn giá tại thời điểm đấu giá, xác định tại thời điểm đấu giá mà chúng ta làm được như tôi vừa nói lúc nãy là giá đã phản ánh theo thị trường rồi.

Thứ hai là chúng ta phải quy định điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá bằng việc đặt cọc tiền là bao nhiêu để giữ chân được, anh bỏ cọc thì anh bị phạt. Chúng ta quy định thời gian sau khi đấu giá trúng thì phải trả tiền đầy đủ là phải trong một tuần chứ không phải một, hai ba tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, người ta dựa vào giá ảo đó để làm những việc lợi dụng với những mảnh đất khác.

Chúng tôi quy định giá đấu giá đó thì giá không được coi là giá thị trường, giá thị trường được xác định bằng một chuỗi các giá giao dịch và xác định đưa vào giá trị trung bình trong điều kiện bình thường. Như vậy, để khi người ta thế chấp một mảnh đất nào đấy thì người ta không thể lấy giá đó để đưa thế chấp mà đáng lẽ giá đó chỉ đáng giá một thì đưa thành ba, bốn để lấy tiền ra, điều đó làm ảnh hưởng đến hoạt động các ngân hàng.

Sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xanh, tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá.

Áp thế cao với đối tượng nhiều đất đai nhưng không sử dụng

- Thưa Bộ trưởng, vấn đề người dân rất quan tâm là nhà nước có biện pháp gì để đối phó với vấn nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường, nâng giá không vượt giá trị nhiều lần, bởi tình trạng này diễn ra phổ biến trên toàn quốc? (Thanh Lam, 49 tuổi, Bắc Ninh)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Ở đây có mấy vấn đề chúng ta cần làm, giải quyết. Trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn đối tượng thổi giá thông qua đấu giá, sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ "động tác" này.

Quan trọng nhất, tôi cho rằng, phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống.

- Bộ trưởng cho tôi hỏi Luật Đất đai mới có đánh thuế tài sản lũy tiến, hay bỏ hoang không? Và như thế nào là bỏ hoang, không sử dụng (nhà, đất thổ cư, đất nông nghiệp) (Quốc Khánh , 45 tuổi, Nghệ An)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Câu hỏi này rất hay. Đây là vấn đề chúng tôi xác định chính sách về lâu dài. Đất đai hiện nay bỏ hoang hóa rất nhiều do dự án treo, đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng, thậm chí, đất khu biệt thự, bất động sản mua nhưng dưới dạng là đầu tư vào đấy như một tài sản để chờ thị trường giá tăng lên. Chúng tôi sẽ không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng và nhiều đất đai nhưng không sử dụng.

Như ở Mỹ, nếu có 5 nhà, cho thuê cả 5 và đều đóng thuế kinh doanh thì không đóng thuế chồng thuế nữa. Còn nếu nhà bỏ hoang sẽ bị đánh thuế rất cao là thuế không sử dụng. Như ở Anh, nếu nhà không phát sinh tiền điện nước, không có đóng góp gì cho Nhà nước, được gọi là lãng phí, phải đánh thuế cao.

Tôi nghĩ rằng, chúng tôi sẽ học tập các nước như vậy.

Về các loại đất, đất nào không sử dụng cũng lãng phí. Về đất nông nghiệp hiện nay thuế bằng không, theo quy định của Quốc hội, nhưng nếu không sử dụng sẽ bị cộng hệ số.

- Nghị quyết Trung ương nêu rõ việc giao dịch đất phải thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Chủ trương này sẽ được đưa vào dự luật thế nào? (Dương Ánh, 67 tuổi)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Như tôi đã nói ở trên, các giao dịch của các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với các giao dịch của người dân thì thực hiện thông qua Văn phòng Đăng ký đất đai như quy định hiện hành để tránh phát sinh thủ tục, khó khăn cho người dân nhất là người dân ở nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Về chủ trương giao dịch không bằng tiền mặt, Luật Phòng chống tham nhũng đề cập các chi tiêu, tiền lương, hiện nay, đều qua ngân hàng. Đây là cách làm ở các nước để chống tham nhũng, nên rất cần thiết.

Việc này, Chính phủ sẽ triển khai, cũng như bất cứ gia đình khác, với giá trị bao nhiêu tiền thì phải thông qua ngân hàng.

Nếu làm được như vậy, chúng ta sẽ kiểm soát được vấn đề tham nhũng, giá đất.

Những ý kiến góp ý, đóng góp của người dân, doanh nghiệp là nền tảng cho xây dựng Luật

- Tôi đang theo dõi cuộc trả lời trực tuyến của Bộ trưởng, thấy rằng dự luật này tác động quá lớn tới người dân, doanh nghiệp cũng như "động chạm" tới nhiều cơ quan, luật khác. Là Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, lĩnh xướng soạn thảo dự luật lớn như vậy, thách thức lớn nhất với cá nhân ông và Bộ là gì? (Thanh Nga, 52 tuổi, Nha Trang, Khánh Hòa)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Thách thức lớn nhất của tôi chính là lắng nghe được hết, thật đầy đủ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn và giải quyết được các vấn đề này. Đồng thời, làm sao biến được thách thức trở thành cơ hội. Đó là nhiệm vụ của tôi.

Còn hiện nay, những vấn đề liên quan đến nhiều Bộ ngành, các vấn đề hết sức phức tạp và lớn như vậy, khi lắng nghe, hiểu dân, vì dân thì tôi tin vấn đề khó khăn, phức tạp sẽ giải quyết được.

Đồng thời, việc phân định trách nhiệm giữa các Bộ ngành cũng giải quyết được, bởi dự Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến kinh tế, chính trị, xã hội, quốc phòng, đối ngoại, quá khứ, hiện tại, tương lai.

Luật này phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các Luật khác và không mâu thuẫn. Khi nói đến chính sách quản lý từ hành chính sang công nghệ, ở Luật Đất đai sửa đổi thể hiện mục tiêu, nguyên tắc, còn cụ thể thể hiện bằng chính sách thuế, đầu tư...

Liên quan đến quản lý đất đai gắn với công sản phải liên thông. Thể hiện chính sách đó, bằng chính sách thuế, đầu tư, giá... liên quan đến quản lý đất đai gắn với công sản Nhà nước.

Những khó khăn đó, tôi cho rằng, có thể làm được. Chúng ta chỉ không làm được khi không nắm bắt được những khó khăn vướng mắc đang xảy ra và không xác định đây là nhiệm vụ chung. Sửa đổi Luật Đất đai là nhiệm vụ của không riêng Nộ ngành nào mà của mỗi chúng ta.

- Điểm gì trong dự thảo Luật mà ông còn băn khoăn nhất và muốn lắng nghe ý kiến của giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân nhất? (Trần Trung, 48 tuổi, Nha Trang, Khánh Hòa)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Đúng là với tôi, những ý kiến góp ý, đóng góp của người dân, doanh nghiệp trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này là rất quan trọng. Chúng tôi biết rằng, điều mong mỏi của người dân, doanh nghiệp hiện nay là thông qua lần sửa đổi Luật lần này sẽ giải quyết được những vướng mắc, tồn tại hiện nay, trong quản lý đất đai. Họ cũng muốn được biết giải pháp Nhà nước trong việc này.

Đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Tức là bên cạnh việc quản lý chặt chẽ thì chúng ta phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, việc thay đổi cách tính giá đất cũng phải tính tới làm sao tạo ra môi trường thu hút đầu tư, đổi mới, sáng tạo; làm sao từ chính sách đất đai để phục hồi, phát triển và bảo vệ chất lượng đất, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo tồn văn hóa, lịch sử, bảo đảm an ninh quốc phòng...

Vì thế, ở lần sửa đổi này có rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu, sự góp ý từ những am hiểu của độc giả, người dân. Tôi rất mong và muốn được lắng nghe những tồn tại, vướng mắc và các góp ý giải pháp từ phía người dân, doanh nghiệp... để việc sửa đổi lần này đạt được mục tiêu cao nhất.

Năm 2025, hoàn thành xây dựng CSDL đất đai

- Xin hỏi Bộ trưởng là trong Luật sửa đổi lần này có về Quy hoạch và Cơ sở dữ liệu đất đai, vậy trong dự thảo đề ra Hạn mức thời gian cho Nhà nước cần hoàn thành công việc này không? (Trần T Ngọc Thạch, 58 tuổi)

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định kỳ quy hoạch là 10 năm, kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 2021-2030 tầm nhìn đến năm 2050 và đã được Quốc hội thông qua. Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đang được các địa phương triển khai.

Liên quan đến thời gian hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Nghị quyết 18 của Trung ương đã yêu cầu hoàn thành trong năm 2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp với địa phương hoàn thành để tạo nền tảng cho công tác quản lý đất đai theo mô hình hiện đại.