Bàn về chính sách giá đất, khung giá đất và giá đất cụ thể

Hội thảo có sự tham dự của Phó trưởng Ban thường trực Ban Kinh tế Trung ương - Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo Tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW Cao Đức Phát, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TN&MT) Nguyễn Đình Thọ, Giám đốc Quốc Gia Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam Carolyn Tuck , Chuyên gia quốc tế về định giá GS.TS. William McCluskey và nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực đất đai.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Cao Đức Phát, Phó trưởng Ban thường trực Ban Kinh tế Trung ương cho rằng, thể chế hóa các quan điểm, nội dung Nghị quyết 19-NQ/TW, Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 và ban hành 18 Nghị định (gồm 10 Nghị định ban hành mới và 8 Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định).

Ông Cao Đức Phát, Phó trưởng Ban thường trực Ban Kinh tế Trung ương phát biểu tại Hội thảo

Trong quá trình thực thi, một trong những vấn đề nóng, thu hút sự quan tâm của dự luận là vấn đề giá đất, định giá đất, xác định khung giá, bảng giá đất. Nhiều vụ khiếu kiện, khiếu nại của người dân và doanh nghiệp đã bắt nguồn từ những tồn tại, bất cập trong định giá đất trong thu hồi đất, định giá đất vùng phụ cận hay giá đất trong bảng giá, khung giá quá thấp so với thực tiễn…

Do đó, trong quá trình tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW và tổng kết thi hành Luật Đất đai, việc thay đổi, điều chỉnh các chính sách về tài chính, kinh tế đất đai nói chung và giá đất, định giá đất nói riêng là rất cần thiết.

“Hội thảo chính sách về giá đất, khung giá đất, giá đất cụ thể sẽ góp phần cung cấp cơ sở thực tiễn, kinh nghiệm quốc tế và phát hiện các lỗ hổng trong chính sách về giá đất, định giá đất cụ thể nhằm bổ sung ý kiến phục vụ Ban Chỉ đạo trong quá trình tổng kết Nghị quyết”, ông Cao Đức Phát cho hay.

Theo ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất vùng phụ cận nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào việc chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo, mất mỹ quan đô thị.

Bên cạnh đó, khi thu hồi đất, Nhà nước cần cân nhắc thu hồi diện tích đất rộng hơn bên cạnh cơ sở hạ tầng hay tiện ích công cộng theo nguyên tắc thu phí giá trị đất đai tăng lên có sự tham gia đồng thuận của cộng đồng thay vì sử dụng quyền lực Nhà nước đơn thuần như hiện này.

Ông Thọ cho rằng, điều này góp phần giúp cho Chính phủ và người bị thu hồi đều được hưởng lợi từ phương thức này và việc thu phần giá trị tăng thêm của đất cũng có thể thực hiện bằng việc sửa đổi quy định về thuế sử dụng đất hoặc thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Góp ý về vấn đề định giá đất theo thị trường, Chuyên gia quốc tế về định giá GS.TS. William McCluskey cho rằng, để định giá được theo thị trường thì phải dựa trên các thông tin thị trường đã được thu thập, lưu trữ và phân tích, áp dụng phương pháp định giá tương đương, so sánh những trường hợp tương tự nhau.

Nguồn thông tin từ các văn bản pháp lý, hợp đồng, giá niêm yết, đăng kí thế chấp trong hệ thống địa chính sẽ giúp cho việc định giá chính xác và phù hợp. Đặc biệt, trong tổ chức, bộ máy về quản lý đất đai, Nhà nước cần thành lập cơ quan thẩm định chuyên nghiệp ở cấp quốc gia và cấp tỉnh với nguồn cán bộ được đào tạo về định giá, GIS, thống kê.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định liên quan đến chính sách về giá đất. Đa số ý kiến cho rằng, với các quyền về đất đai được đảm bảo, thị trường đất đai có thể khuyến khích người dân đầu tư vào đất đai và huy động vốn từ các tổ chức tài chính vì đất đai có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng như làm cơ sở cho sản xuất để phát triển kinh tế.

Trên thực tế, nếu không có hệ thống quyền sử dụng đất và tài sản bất động sản gắn liền với đất được tích hợp và chính thức hóa, một nền kinh tế hiện đại sẽ không thể tồn tại được vì khả năng tạo ra của cải quốc gia bị hạn chế nghiêm trọng bởi các hạn chế giao dịch đối với quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất.