Vỡ mộng đầu tư shophouse khối đế

Từng được săn lùng trên thị trường và được xem là "gà đẻ trứng vàng" cho NĐT, nhưng cho đến nay, shophouse khối đế tại nhiều tòa chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê giá rẻ hoặc rao bán. Tình trạng này khiến nhiều chủ sở hữu shophouse khối đế điêu đứng, NĐT chôn vốn bởi số tiền cho thuê rẻ như hiện nay chỉ như hạt cát so với con số vài tỷ đến vài chục tỷ đồng phải bỏ ra ban đầu. Thực trạng này đang diễn ra tại TP.HCM, nơi có mật độ cư dân đông đúc, sức tiêu thụ hàng tiêu dùng của người dân ở mức dẫn đầu cả nước.

Hơn 3 tháng qua, anh Dũng - chủ một shophouse tại quận Gò Vấp, TP.HCM rao bán căn shophouse 50m2 với giá cắt lỗ hơn 500 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có ai hỏi. Căn shophouse này được anh Dũng mua từ năm 2019 với giá gần 3,8 tỷ đồng, ban đầu được cho thuê 15 triệu đồng/tháng. Song do buôn bán ế ẩm, khách thuê đã trả nhà sau 6 tháng thuê. Sau đó, anh Dũng tiếp tục treo bảng cho thuê, nhưng ít người hỏi nên anh chủ động giảm xuống còn 13 triệu đồng/tháng. Đến nay, qua nhiều lượt khách thuê thì giá đã giảm xuống còn 10 triệu đồng/tháng, nhưng mặt bằng vẫn bị bỏ trống.

“Mỗi tháng tôi vẫn vẫn phải trả lãi và gốc vay ngân hàng hơn 20 triệu đồng cho khoản vay 2 tỷ đồng. Tiền cho thuê bèo bọt, áp lực lãi suất đè nặng nên tôi đành bán lỗ căn shophouse, nhưng rao hơn 3 tháng rồi vẫn không tìm được người mua”, anh Dũng cho biết.

Cùng cảnh ngộ, anh Hiền - một NĐT bất động sản chia sẻ: "Năm 2018, tôi đã đầu tư căn shophouse tại một dự án ở quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) với giá hơn 5 tỷ đồng, thuộc vị trí mặt tiền đường chính, xe cộ qua lại đông đúc, nên lúc đó tôi đinh ninh rằng theo thời gian căn của mình sẽ lên giá, hoặc cho thuê được giá cao. Như dự tính, thời gian đầu, tôi cho khách thuê mở quán cà phê với mức giá 30 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2020, do kinh doanh khó khăn nên căn shophouse của tôi cùng hàng loạt các căn kế bên cùng khu vực trong cảnh đóng cửa, không có người thuê".

“Khi đại dịch đã qua, tôi nghĩ thị trường sẽ nhanh chóng ổn định, nhưng đã qua 2 năm căn hộ tôi vẫn còn bỏ trống. Vừa rồi, có khách muốn thuê mở siêu thị mini trả 15 triệu/tháng, nhưng tôi chưa đồng ý, dự tính bán lại vì đầu tư không hiệu quả”, anh Hiền cho hay.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, trong thời gian qua, thương mại điện tử đã ngày càng phát triển, nhiều công ty hiện giờ chỉ cần kho chứ không cần cửa hàng, mà kho giờ đây cũng là kho dịch vụ thông minh, quản lý và điều hành online vừa rẻ vừa an toàn, chứ đi thuê shophouse làm kho vừa đắt vừa mất an toàn.

Cũng theo các chuyên gia, loại hình shophouse thực sự rất có giá khi nó mới xuất hiện ở Việt Nam vào những năm 2000. Ở các quận trung tâm của TP.HCM, một loạt căn shophouse từng là “gà đẻ trứng vàng” hút giới đầu tư. Chính vì nó thành công, nên doanh nghiệp địa ốc liên tục tung nguồn cung mới ra thị trường, dẫn đến dư thừa.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một dự án shophouse phải hội tụ rất nhiều yếu tố, đặc biệt phải tính đến vấn đề nhân khẩu học, tính toán chi tiết hành vi người dùng, số lượng người qua lại để hoạt động kinh doanh, mua sắm có thể tạo ra dòng tiền hàng ngày cho dự án. Có như vậy, shophouse mới có thể mang lại hiệu quả về mặt kinh doanh. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu kỹ sự thay đổi lớn về phương thức mua sắm, giải trí của người dân. Hiện, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, khiến việc tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của shophouse.

Đồng quan điểm, chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù là phân khúc được giới chuyên môn đánh giá là hái ra tiền, nhưng nếu không tính toán kỹ lưỡng sức cầu tiềm năng từ nội khu đô thị và dân cư khu vực lân cận, thì đầu tư shophouse để mở cửa hàng rất dễ vỡ mộng. Trong xu thế phát triển tất yếu của thị trường bất động sản hiện nay, dự án khu chung cư nào cũng phải dành không gian cho khu thương mại. Nhưng tuỳ vào vị trí, mỗi dự án sẽ có nhu cầu khác nhau. Vì vậy, sự phát triển và cải tiến của shophouse sẽ tuỳ thuộc vào vị trí và quy mô của dự án.

Còn trong báo cáo thị trường mới đây của JLL Việt Nam, đơn vị này cũng đưa ra khuyến cáo đối với các NĐT khi muốn lựa chọn phân khúc shophouse này, nếu không có dòng tiền nhàn rỗi thì NĐT nên cân nhắc khi đầu tư shophouse, bởi sẽ rất dễ “vỡ trận”. Để giữ chân khách thuê hiện tại, chủ shophouse phải giảm giá thuê. Trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, dù chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20 - 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 - 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng…