Tự ý hủy kết quả trúng đấu giá: Đề xuất xử phạt nặng

Không hiếm doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá

Thực tế, việc cá nhân, doanh nghiệp bỏ cọc khoảng 20% số tiền tài sản đấu giá không phải hiếm gặp từ trước đến nay. Trường hợp ở Thủ Thiêm là điển hình của việc giá đất lập “đỉnh” lịch sử, làm méo mó thị trường ở nhiều cấp độ, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo không chỉ tại Thủ Thiêm mà còn ở nhiều nơi trên cả nước. Nếu không có chế tài đủ mạnh sẽ tạo kẽ hở cho hành vi trục lợi từ đấu giá đất, bởi chỉ cần bỏ ra ít tiền đặt cọc đã có thể thay đổi mặt bằng giá bất động sản (BĐS), đây là hệ lụy đáng quan ngại nhất.

Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã gom trong khu vực là nhằm thu lợi. Một số nơi có hiện tượng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá"... (như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, TP. Hà Nội năm 2021).

Trả lời trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đề nghị, cần tổng kết, đánh giá sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, trong đó chú trọng quy định cụ thể về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ). Cùng với đó, cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan liên quan. Bộ Tư pháp với trách nhiệm là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đấu giá tài sản chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, có yếu tố trục lợi trong đấu giá QSDĐ. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng…

Trả lời ý kiến chất vấn đại biểu Quốc hội về nội dung này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, cần có quy định, phương pháp, trình tự để đấu giá đất chặt chẽ hơn hiện nay. "Phải có chế tài mạnh mẽ hơn, nếu doanh nghiệp sau khi đấu giá xong rồi bỏ cọc thì phải bị xử lý để lần sau họ không tham gia đấu giá được nữa. Như vậy mới đủ sức răn đe". Bộ trưởng cũng đề nghị tăng cường thanh tra, kiểm tra để xử lý cơ quan công quyền và doanh nghiệp lợi dụng vấn đề đấu giá.

Đề xuất nhiều giải pháp đảm bảo đấu giá đất

Tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang được lấy ý kiến, Bộ TN&MT đề xuất bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; Quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Trong đó, quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự hủy kết quả trúng đấu giá đất để ngăn chặn tiêu cực.

Theo đó, Dự thảo Nghị định yêu cầu cụ thể về tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện: Phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bộ TN&MT đề xuất trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá QSDĐ.

Đặc biệt, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Tương tự, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ cũng phải có đủ các điều kiện như trên.

Về khoản tiền đặt trước, Dự thảo đề xuất do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới 5 triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Người tham gia đấu giá sau khi nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Trường hợp tổ chức, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ nhưng không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá QSDĐ thì người trúng đấu giá QSDĐ sẽ nhận lại giá trị của tài sản bảo đảm sau khi đã trừ đi các chi phí nộp phạt theo quy định.

Đặc biệt, người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.

Theo Dự thảo, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây: Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật; từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định; rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng.

Các chuyên gia cho rằng, việc Bộ TN&MT đưa ra các đề xuất đã nêu với mục đích tốt, nhằm hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường BĐS trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, để các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống và có tính khả thi, cần xem xét thấu đáo, kỹ càng, tránh làm hạn chế các quyền hợp pháp của các cá nhân, tổ chức.