TP.HCM: Mặc thị trường trầm lắng, giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2022 chứng kiến nhiều biến động, đầu năm, thị trường bùng nổ, đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng đến cuối năm lại trầm lắng. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm càng khiến cho thanh khoản của thị trường bị suy yếu. Thị trường xuất hiện tình trạng giảm giá, bán cắt lỗ ở một số phân khúc, dự án.

Tuy nhiên, thống kê mới đây của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, mặt bằng giá bán căn hộ sơ cấp ở TP.HCM vẫn ghi nhận tăng mạnh. Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, trong 3 tháng cuối năm 2022, phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý trước đó.

Tương tự, theo thống kê của Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2022 đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Trong khi đó, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 (thông thủy), tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021. TP.HCM hiện không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch. Nhiều người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.

Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) thực hiện vào cuối quý IV/2022 cũng chỉ ra, phần lớn người tiêu dùng kỳ vọng năm 2023 có thể mua được căn hộ chung cư với mức giá phù hợp khoảng 2-3,5 tỷ đồng với căn 1- 2 phòng ngủ và pháp lý minh bạch. Đồng thời, người dùng có xu hướng ưu tiên các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình BĐS sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, để huy động vốn từ người mua BĐS, các chủ đầu tư dự án đã áp dụng chiết khấu lên tới 40%. Đồng thời, trước việc hạn mức tăng trưởng tín dụng vào BĐS bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao, các chủ đầu tư cũng đã áp dụng chính sách kéo dài thời hạn thanh toán lên đến 3 năm.

"Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào BĐS và các doanh nghiệp địa ốc bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Thị trường khó khăn nên các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022", ông Troy Griffiths cho hay.

Cùng chung quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, sự khan hiếm nguồn cung mới được dự báo vẫn tiếp diễn trong năm nay, do các dự án hiện tại được cấp phép bán không nhiều. Cũng theo ông Tuấn, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giảm giá sẽ diễn ra ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Hiện nay, hầu hết sản phẩm tồn kho nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, với BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định.