Theo đơn trình bày của Công ty CP đầu tư và Kinh doanh nhà Tân Việt An, năm 2002 thì đơn vị này đã ký “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” với Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Trường Thịnh (Công ty Trường Thịnh) để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở cán bộ công nhân viên tại phường Bình An ( Quận 2, TP.HCM). Dự án này, Công ty Trường Thịnh được Thủ tướng Chính phủ giao đất năm 1998, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Theo quyết định phê duyệt của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn bộ diện tích chung cư là 7.378m2, được chia làm 03 lô (C1, C2 và C3). Và theo Hợp đồng, Công ty Tân Việt An được quyền sử dụng Lô C1 và C2 ( diện tích 4.924 m2).
Từ việc không tuân thủ hợp đồng hợp tác
Ngày 21/6/2010, Công ty Tân Việt An và Công ty Cổ phần Đức Mạnh (Công ty Đức Mạnh) đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTDT/TVA – ĐM cùng hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh hai lô chung cư C1 và C2 trên diện tích 4.924m2.
Hai bên đồng ý giá trị khu đất là 206.808.000.000 đồng ( Hai trăm lẻ sáu tỷ, tám trăm lẻ tám triệu đồng), được tính trên giá đất 42.000.000 đồng/m2. Trong đó, Công ty Tân Việt An góp 20%, Công ty Đức Mạnh góp 80% để được sở hữu giá trị khu đất theo tỷ lệ tương ứng. Tổng giá trị xây dựng 2 lô chung cư này dự kiến khoảng 400.000.000.000 đồng (Bốn trăm tỷ đồng), không bao gồm giá trị của khu đất. Trong đó, Công ty Tân Việt An góp 20% và Công ty Đức Mạnh góp 80%; sau khi khu chung cư hoàn thiện thì lợi nhuận được chia theo số lượng căn hộ dựa vào tỷ lệ góp vốn.
Tuy nhiên, trong quá quá trình thực hiện hợp đồng hợp tác, Công ty Đức Mạnh liên tiếp vi phạm nghĩa vụ thanh toán (vi phạm tiến độ thanh toán của lần 1, 2 và không thanh toán số tiền 20 tỷ đồng còn lại của kỳ thanh toán lần 3), mặc dù Công ty Đức Mạnh đã nhiều lần cam kết thời hạn thanh toán nhưng đến nay không thực hiện.
Do có sự thống nhất chung, ngày 15/4/2011, Công ty Trường Thịnh, Công ty Tân Việt An, Công ty Đức Mạnh đã ký bản Phụ lục Hợp đồng số 238/PL, theo đó các bên thỏa thuận cùng góp vốn để xây dựng 3 lô chung cư C1, C2, C3 và chia sản phẩm là căn hộ theo tỷ lệ góp vốn. Các bên thống nhất cùng nhau lập Ban Quản lý dự án và đồng ý ủy quyền cho Công ty Đức Mạnh làm việc với ngân hàng để thu xếp vay vốn xây dựng chung cư. Sau đó, Công ty Đức Mạnh đã thế chấp quyền tài sản của Lô C1, C2 để vay vốn Ngân hàng nhưng không đưa số tiền này vào thực hiện dự án mà sử dụng riêng.
Do vậy, ngày 26/9/2012, Công ty Tân Việt An, Công ty Trường Thịnh và Công ty Đức Mạnh đã thống nhất không tiếp tục thực hiện dự án xây dựng chung cư, quyết định tìm đối tác để chuyển nhượng lại dự án. Ngày 20/11/2013, ba bên đã họp và thống nhất chuyển nhượng dự án khu chung cư cho Công ty TNHH Master Việt Nam và đã ký hợp đồng nguyên tắc.
Tuy nhiên, ngày 27/8/2014, Công ty Đức Mạnh đã tự ý hủy ngang thỏa thuận đã ký kết giữa ba bên và khởi kiện Công ty Tân Việt An tại Tòa án nhân dân quận 2 yêu cầu Công ty Tân Việt An trả lại số tiền 115 tỷ đồng và yêu cầu phạt bồi thường gấp đôi là 230 tỷ đồng. Sau đó, Công ty Đức Mạnh có đơn bổ sung chỉ yêu cầu bồi thường 115 tỷ đồng và bồi thường thiệt hại theo lãi suất 9%/ năm trên số tiền này.
Công ty Tân Việt An đã nhiều lần có đơn đề nghị yêu cầu phản tố cũng như đề nghị ngay tại Tòa với TAND Quận 2 bác đơn của Công ty Đức Mạnh vì đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thiện chí trung thực và đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ. Đồng thời, đơn vị này đề nghị HĐXX tiến hành định giá đất theo giá hiện tại, xác định tỷ lệ vốn góp thực tế của các bên, trên cơ sở đó Công ty Tân Việt An sẽ hoàn lại cho Đức Mạnh 69,5% phần vốn đã góp vào dự án hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi để chia cho các bên theo tỷ lệ.
Đến Bản án có quá nhiều “vấn đề”
Ngày 18/9/2017, TAND Quận 2 đã có bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 14/2017/KDTM-ST. Theo đó, TAND Quận 2 chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Đức Mạnh, buộc Công ty Tân Việt An phải thanh toán cho Công ty Đức Mạnh số tiền hơn 177 tỷ đồng, thực hiện một lần ngay khi Bản án có hiệu lực pháp lý. Bên cạnh đó, TAND quận 2 cũng đã Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 20/2017/QĐ-BPKCTT ngày 18/9/2017 cấm Công ty Tân Việt An chuyển dịch quyền tài sản đang tranh chấp là hai lô chung cư C1, C2.
Ngay sau đó, ngày 11/10/2017 Viện Kiểm sát nhân dân TP.HCM đã có Quyết định số 916/QĐKNPT-VKS-KDTM kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án kinh doanh thương mại số 14/2017/KDTM-ST ngày 18/9/2017 của TAND quận 2, nội dung Quyết đinh kháng nghị nêu rõ: Tòa án nhân dân quận 2 chỉ tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Đức Mạnh, mà không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận các yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Tân Việt An là vi phạm nghiêm trọng về tố tụng. Bởi vì, theo quy định tại điểm c, Khoản 2 Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015: “Trong phần quyết định phải ghi rõ các căn cứ pháp luật, quyết định của Hội đồng xét xử về từng vấn đề phải giải quyết trong vụ án, về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời..”
Ngày 13/11/2017, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có Văn bản số 4599/VKSTC-V12 gửi Chánh án TAND TP.HCM, nội dung văn bản chỉ rõ: “Theo Hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTĐT/TVA-ĐM ngày 21/06/2010 và Phụ lục Hợp đồng số 238/PL ngày 15/04/2011 thì Công ty Đức Mạnh đã vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, không thực hiện các nội dung đã thỏa thuận giữa ba bên (Công ty Trường Thịnh, Công ty Tân Việt An, Công ty Đức Mạnh) trong việc thống nhất chuyển nhượng 95% giá trị quyền sử dụng đất của dự án cho Công ty Master Việt Nam. Công ty Đức Mạnh cam kết không thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án, nhưng thực tế đã sử dụng để thế chấp bảo đảm khoản vay tại Ngân hàng MB Đà Nẵng đối với hai lô chung cư C1 và C2 là trái quy định tại Điều 6 Bộ luật dân sự 2005. Công ty Tân Việt An đã có nhiều đơn yêu cầu thành lập Hội đồng định giá đất để xác định phần vốn góp của các bên trên thực tế nhưng không được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự. Mặt khác theo Bản án số 14/2017/KDTM-ST ngày 18/09/2017 của Tòa án nhân dân quận 2 trong phần quyết định chỉ tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mà không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận đối với yêu cầu phản tố của bị đơn là trái quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự.”
Về việc này, ngày 20/10/2017, Ủy Ban kiểm tra Trung ương cũng đã có Văn bản số 2095-CV/UBKTTW chuyển đơn và tài liệu kèm theo đến đồng chí Chánh án TAND TP.HCM yêu cầu xem xét, chỉ đạo giải quyết, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp theo đúng quy định pháp luật. Trong đó, nội dung văn bản nêu rõ những sai phạm của Tòa án cấp sơ thẩm: “Trong thời gian góp vốn thực hiện dự án, Công ty Đức Mạnh không tuân thủ đúng cam kết về nghĩa vụ thanh toán, các nội dung đã thỏa thuận tại Phụ lục Hợp đồng và Biên bản cuộc họp giữa ba bên (Trường Thịnh, Tân Việt An, Đức Mạnh), tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chưa được sự chấp nhận của các bên, vi phạm quy định tại Điểm b, Khoản 4 Điều 32 Luật Thương mại, trái với quy định tại Khoản 3, Điều 510 Bộ luật dân sự 2015. Căn cứ các nội dung đã thỏa thuận tại Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Công ty Tân Việt An không có bất kỳ điều khoản nào quy định khi một bên rút vốn hoặc hủy ngang hợp đồng sẽ được tính lãi suất 9%/năm trên tổng số tiền đầu tư vào dự án. Vì đây là hợp đồng góp vốn giữa hai pháp nhân để kinh doanh bất động sản, không phải quan hệ vay nợ trong giao dịch dân sự nên tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 314 Luật thương mại và Khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 (thuộc chế định vay tài sản) để tuyên buộc Công ty Tân Việt An trả tiền gốc và phật lãi suất là trái quy định pháp luật, vi phạm nội dung thỏa thuận giữa các bên tại Mục i Điểm b Khoản 11.2 trong hợp đồng số 01/HTĐT/TVA-ĐM ngày 21/06/2010.
Mặt khác, Tòa án nhân dân quận 2 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch tài sản đối với 02 lô chung cư C1, C2 theo Quyết định số 20/2017/QĐ-BPKCTT ngày 18/9/2017 trong khi diện tích trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không tiến hành lập Hội đồng định giá để xác định giá trị tài sản tranh chấp là vi phạm quy định tại Khoản 1, Điều 136 Bộ luật tố tụng dân sự. ”
Trao đổi với chúng tôi về vụ án, luật sư Nguyễn Thiện Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết:
Thứ nhất: Công ty Đức Mạnh đã có lỗi khi liên tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán, vi phạm Điều 7 của hợp đồng; tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ và chưa được sự đồng ý chấp thuận của các bên. Tại Bản án số 14/2017/KDTM-ST, Tòa án nhân dân quận 2, Tp.HCM cũng tự mâu thuẩn với chính mình. Cụ thể: Tại phần nhận định: “…HĐXX xét thấy Công ty Đức Mạnh cũng liên tiếp vi phạm các tiến độ thanh toán. Điều này được chính Công ty Đức Mạnh xác nhận tại phiên tòa, việc chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán của phía Công ty Đức Mạnh làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ của Công ty Tân Việt An trong việc thương lượng bồi thường giải tỏa….Bên cạnh đó, việc chưa hoàn tất công tác giải tỏa có một phần do yếu tố khách quan do việc tranh chấp kéo dài chưa được Tòa án giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật giữa người sử dụng đất và Công ty Tân Việt An. Yếu tố khách quan này được thể hiện tại thông báo số 111/TB-VP ngày 21/4/2011 của Văn phòng UBND quận 2. Mặt khác, Công ty Đức Mạnh dù đã cam kết không thế chấp quyền phát sinh từ dự án với Công ty Tân Việt An nhưng thực tế đã sử dụng quyền đối với hai lô C1 và C2 thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng. Dù khoản vay đã được MB Đã Nẵng xác nhận đã giải chấp quyền sử dụng hai lô C1 và C2 bằng một tài sản khác nhưng điều này cũng thể hiện Công ty Đức Mạnh không trung thực trong giao dịch với Công ty Tân Việt An, đồng thời đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án này”.
Nhưng tại phần Quyết định, TAND quận 2 lại chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Đức Mạnh buộc Công ty Tân Việt An phải trả lại số tiền 115 tỷ đồng và lãi suất 9% mà không xem xét lỗi chính của Công ty Đức Mạnh và không có chế tài về lỗi là trái với Điều 11.2 của Hợp đồng hợp tác đầu tư, Khoản 4 Điều 312 Luật thương mại và Khoản 4 Điều 426 Bộ luật dân sự năm 2005.
Thứ hai, TAND Quận 2 đã áp dụng Khoản 1, Điều 468 (thuộc chế định vay tài sản của Bộ Luật dân sự 2015) để tuyên Công ty Tân Việt An bồi thường thiệt hại cho Công ty Đức Mạnh lãi suất 9% là trái với các quy định hiện hành. Bởi, Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Công ty Tân Việt An và Công ty Đức Mạnh là quan hệ thương mại, không phải quan hệ vay nợ trong giao dịch dân sự. Nên việc Tòa án nhân dân quận 2 áp dụng Khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự để buộc Công ty Tân Việt An bồi thường lãi suất 9%/năm là trái quy định pháp luật về thương mại.
Một bản án phi logic và tự mâu thuẩn chính trong nội tại của nó là vi phạm tố tụng. Do đó các cơ quan tố tụng cấp trên nên cần phải hủy bản án giao về cấp sơ thẩm xét xử lại để khắc phục những lỗi vi phạm về luật nội dung và tố tụng như đã phân tích.
Được biết, ngày 03/1/2018 TAND TP.HCM sẽ đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm. Báo Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc này.
