Thuế chuyển nhượng BĐS: Thu “đổ đồng” 2%

   

  Quy định này đã làm cho giới chuyên gia mua – bán BĐS và cả những cá nhân có nhu cầu mua – bán xôn xao trước khi quy định này “lên khuôn”. Và những ngày đầu năm này, khi Nghị định có hiệu lực thi hành, nó mới thực sự làm cho không ít người cảm thấy khó khăn khi giao dịch, đặc biệt là  giới kinh doanh đang phải “bán cắt lỗ”.

   

  Cụ thể, theo Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế có hiệu lực từ ngày 1/1/2015, thu nhập cá nhân chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và tỷ lệ được “chốt” là 2% trên giá bán.

   

   

  Có không ít ý kiến lấy sự bất hợp lý của quy định "lỗ vẫn phải nộp thuế" của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường chứng khoán để cho rằng, quy định này trên thị trường bất động sản cũng bất hợp lý và cần phải xem xét lại?

   

  Tuy nhiên, có thể thấy, bản chất giao dịch của hai thị trường là khá khác nhau. Trên thị trường chứng khoán, giá mua, giá bán và các chi phí phát sinh thường khá rõ ràng và được văn bản hóa. Còn với thị trường địa ốc, nhất là phân khúc đất nền dân cư, giao dịch thiếu minh bạch như hiện nay, khả năng cho những thỏa thuận ngầm về giá là cực lớn. Và dường như, để thu được thuế thu nhập cá nhân trên thị trường này, Nhà nước cũng không còn cách nào tốt hơn áp "đổ đồng" 2% giá bán!

   

  Bình luận xung quanh vấn đề này, ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT CTCP Max Việt Nam cho biết, để tính thuế thu nhập với chuyển nhượng bất động sản, theo quy định hiện hành, trường hợp có đầy đủ giấy tờ chứng nhận chi phí mua ban đầu và giá bán thì sẽ tính với mức thuế suất 25% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc. Trường hợp không xác định được các chi phí liên quan thì tính thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

   

  Tuy nhiên,  trên thực tế, cách tính thuế 25% trên chênh lệch giá mua và giá gốc bất động sản sẽ khiến số thuế phải nộp lớn hơn nhiều so với cách tính thuế trên 2% giá mua. Để “lách” thuế, người mua và người bán bắt tay nhau khai man giá trị hợp đồng. Chẳng hạn, một căn hộ mua có giá vốn xác định, có phiếu thu 1,5 tỷ đồng, có biên lai nộp phí trước bạ 7,5 triệu đồng, cộng một số chi phí khác hợp thành giá vốn. Sau đó, thực tế người bán với giá 3 tỷ đồng hoặc hơn thế, nhưng chỉ kê khai giá bán bằng hoặc xấp xỉ giá gốc. Chính vì vậy, việc chốt số thu 2% theo quy định vừa có hiệu lực là giải pháp… buộc phải chặn sự thất thu của cơ quan chức năng!

   

  Ngay đại diện cơ quan thuế cũng cho rằng, dù quy định giá thực tế là giá ghi trên hợp đồng, nhưng mức giá này có thực là giá chuyển nhượng hay không thì rất khó xác định. Chính vì vậy, việc rút còn một cách tính thuế sẽ giúp tránh tình trạng “đôi co” giữa người dân và cơ quan thuế, khỏi khiếu nại, truy thu, phạt thuế. Đồng tình với quy định này, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang  cũng cho rằng, lâu nay, tuy luật quy định cho hai cách tính, nhưng trên thực tế người dân không hưởng lợi được từ cách tính 25%. Việc chứng minh bằng giấy tờ đã phức tạp, đến khi dân đưa giấy tờ chứng minh giá vốn, chi phí thì bị cơ quan thuế bác đi, yêu cầu áp cách tính thuế 2%. Sự căng kéo này khiến việc tính thuế phức tạp, gây bất bình cho những người tính đủ, nộp đủ. Tuy nhiên, khi bỏ cách tính thuế 25% trên chênh lệch giá mua - giá bán thì sẽ có những người mua bất động sản với giá cao nhưng nay lỗ quá không thể “ôm” nữa, phải bán ngang với giá mua, thậm chí thấp hơn giá mua, tức là bị lỗ thì vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán. Như vậy là “lỗ chồng lên lỗ” khiến một số người phải chịu thiệt thòi.

   

  Song, một chính sách ban hành ra không thể làm vừa lòng tất cả mọi người. Khi bản chất thị trường địa ốc có quá nhiều dư địa cho việc thỏa thuận ngầm, phần đông ý kiến thị trường cho rằng, đó chưa phải là cách tính thuế toàn diện, nhưng là tốt nhất trong bối cảnh hiện nay.