Thị trường nhà ở TP.HCM quý II/2023: Sụt giảm nguồn cung mới

Theo cáo cáo thị trường mới đây của CBRE Việt Nam, tính trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tại TP.HCM tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2023. Riêng trong quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Trên thị trường chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022 và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP. Thủ Đức.

Cũng theo CBRE, nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán mới xuyên suốt tháng 4 và tháng 5, các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023. Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Do vậy, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường. Thực tế, động thái này đã giúp tăng tỷ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý II/2023 tại TP.HCM đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018. Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong các phân khu đã được bàn giao.

Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý I/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức.

Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, nguồn cầu về căn hộ ở TP.HCM hiện vẫn ở mức cao. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong quý II/2023 tại TP.HCM. Vào cuối tháng 6/2203, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý III/2023.

Thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua nhà quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư các dự án dù đã áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Riêng đối với thị trường nhà xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ 1 dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây tại TP.HCM. Với nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng 252 triệu đồng/m2 đất.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận sự giảm nhẹ so với đầu năm 2023, chủ yếu đến từ một số dự án có số lượng sản phẩm lớn và có yếu tố đầu cơ cao. Song, trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới, linh hoạt hơn, nhằm kích cầu thị trường BĐS trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn.

Còn đối với phân khúc nhà ở xã hội, chính sách lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng của Chính phủ được kỳ vọng là động lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới tại TP.HCM nhằm giải quyết yếu tố mất cân bằng giữa cung - cầu đã tồn tại trên thị trường BĐS nói chung này trong nhiều năm nay.

Bà Dương Thùy Dung nhận định, một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án BĐS đang được rà soát, thì có 16 dự án ở TP.HCM đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án BĐS trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại TP.HCM, mục tiêu đến cuối năm 2023 sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý. Đặc biệt, các nỗ lực quyết liệt và nhanh chóng từ phía chính quyền và các cơ quan điều hành được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến việc củng cố niềm tin cho sự phục hồi và tính minh bạch của thị trường BĐS tại TP.HCM.